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社论:确保房地产市场健康发展

健康的房地产市场,有赖于发展商、房屋经纪以及买家发挥自律的精神。当房地产市场走向稳健发展的道路时,相信政府将会逐步解除降温的措施。(档案照)

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社论 2020年9月30日

尽管冠病疫情导致我国陷入经济衰退,但是房地产市场还是相当强劲。今年首八个月,新私宅销售量达6198个单位,比去年同期只下跌4.5%。其中,在8月份,发展商售出的新私宅数量,创下11个月来月销售量的最高水平。房地产分析师认为,今年全年的新私宅销售量有望超越去年的9912个单位。

另一方面,虽然私宅供应量激增,但是发展商并没有削价求售。今年第二季,市区重建局私宅价格指数环比上升0.3%。相比较之下,我国第二季经济环比萎缩42.9%,私宅价格走势比总体经济表现好得多。

房地产市场表现优异,主要原因是利率持续走低。银行存款利率微薄,再加上房贷利率下跌,吸引了不少组屋提升者以及投资者进场。在2014年,建屋局售出超过2万5000个单位的组屋,而隔年再发放超过2万3000个单位。这些组屋的屋主在今年满足了五年最低居住年限的规定,可以在公开市场脱售组屋,并成为新私宅的潜在买家。此外,在经济衰退下,私宅价格不跌反升,也令一些在场外等待多时的潜在买家投入市场。

但从市区重建局前天推出的新措施显示,发展商以及房屋经纪的促销方式,也可能是推动房地产市场的另一个原因。该局在发给发展商和律师等房地产业内人士的通知书中宣布,即日起限制发展商与买家一再延长买家选购权书,以确保买家谨慎购房。这项禁令也有助于防止发展商与房屋经纪炒高私宅销售数据,并减少哄抬房价的现象发生。

市建局在通知书中指出,虽然选购权书的有效期是三个星期,但是它发现到,有发展商在选购权书到期后,重新发出选购权书给同一个单位的同一个买家,以延长选购期的期限。因此,在新的措施下,它禁止发展商在一年内向同一单位的买家重新发出选购权书,并规定他们预先告知买家,以确保买家在选购期到期时有能力完成交易。

据业内人士反映,一般新推出的私宅项目,有三成至五成的买家会提出重新发出选购权书的要求,而有些选购期延长达18个月之久。这导致选购与最后签订买卖合约的数据出现落差,从而夸大了房地产的销售数据。在目前经济萎靡的情况下,这个落差可能扩大,并影响发展商的现金流与融资能力,尤其是小发展商。

另一方面,发展商为锁住买家而重发选购权书,也将鼓励冲动性的购屋与投机行为。那些最终无法如期完成买卖合约的买家,将在选购权书失效后损失相当于1.25%屋价的订金。以售价100万元的私宅为例,买家被没收的订金达1万2500元。

发展商以及房屋经纪若为了推高销售数据而钻法律空子或打擦边球,只会使房地产监管措施越收越紧。此外,通过延长选购权而吸引那些没有负担能力的买家,最终也不符合发展商以及房地产经纪的利益。在这一方面,产业发展商公会以及房地产代理理事会应对会员晓以大义,并监督害群之马,以减除条规进一步收紧的必要。

当然,买者自慎,买家更应该自律,尤其是在这个非常时期。宏观经济前景乌云一片,失业率以及裁员的情况将加剧。不少房贷贷款者,已向银行要求延付房贷本金或利息。因此,买家在买房前,应该做好财务规划,避免过度的承担。此外,房地产潜在供应量相当大,买家可货比三家,避免受哄抬价格的左右。

政府推出多轮的降温措施后,好不容易才驯服了脱缰之马的房地产市场。但健康的房地产市场,有赖于发展商、房屋经纪以及买家发挥自律的精神。当房地产市场走向稳健发展的道路时,相信政府将会逐步解除降温的措施。

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