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社论:管控百万元组屋的两难

今年首10个月,组屋转售价超过百万元的共有59宗,其中金牌组屋达士岭的一个高楼五房式单位以125万8000元转手。

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今年首10个月,组屋转售价超过百万元的共有59宗,其中金牌组屋达士岭的一个高楼五房式单位以125万8000元转手。从百分比而言,百万元组屋转售只占总成交数目约0.3%,但是由于组屋获得政府大量津贴,转售组屋获取暴利引发民间对“社会公平”问题的热议。

早在2016年,时任国家发展部长黄循财接受《联合早报》访问时指出,为了避免社会分化,新加坡市中心未来的发展都不能缺少公共住屋。但他表示,市区组屋的增值潜能很大,抽中市区组屋的人等于发了一笔横财。他当时透露,政府正在研究如何以新的定价模式提供黄金地带的组屋,包括缩短屋契、延长最低居住年限以及提高转售抽润,以确保屋主在转售组屋时不会从中谋取过高的利润。

上个星期,现任国家发展部长李智陞在接受《联合早报》专访时重申,政府将为黄金地带的组屋制订新的定价模式。他说,为了确保人们负担得起,政府在未来出售黄金地段的新组屋时,可能考虑提供较多的津贴,而这些组屋日后又有很大的升值空间,因此这些屋主享有双重的甜头。

除了组屋转售利润的合理性之外,李智陞对“社会公平”问题做进一步的诠释。他说,如果优质单位以高价出售和交易,那就存在只有富裕的国人才买得起这类住宅的风险。这样一来,住宅区的性质将改变,组屋价格可能超出一般新加坡人的负担能力。

李智陞透露,为了确保黄金地段不会成为富人的专利,政府有意在这些地点兴建低收入家庭可负担的租赁组屋和较小型组屋,并对优质组屋加设转售限制,为这些抢手单位的房价“降温”。

在当下全球的贫富悬殊与收入差距拉大的氛围下,政府决心确保黄金地段的房子不会成为富人的专利,体现了它对社会公平问题的重视。新加坡是财富管理中心,并致力于成为全球人才的枢纽,这为高收入群以及富人的群集创造有利的条件。如果任由市场规律运作,不同收入群的群集心理将加速住屋的阶层化,从而在社区孕育炫富和仇富的心态。

然而,对于许多国人而言,组屋是他们的主要或甚至是唯一的资产,而组屋也与退休金紧密捆绑在一起。政府为年长国人设计的退休计划中,包括大屋换小屋以及屋契回购,都脱离不了组屋的资产。因此,组屋定价模式的改变,牵一发而动全身。

另一方面,组屋是我国房地产市场关键的一环。预购组屋、转售组屋以及私人房地产,在价格以及需求方面都相互影响。管控黄金地带的组屋转售价,难免会影响整个房地产市场的价格与需求。它也可能压缩国人在提升以及套现资产的选择。

李智陞指出,政府可能在几个月后在优质组屋试行新的定价模式,因此它须尽快展开讨论,征求国人的意见。他表示,公共住屋不仅关乎住宅和房地产,也与社会政策息息相关。然而,由于组屋涉及的社会层面既深且广,有关当局在征求民意时,或许也可借这个机会探讨组屋课题折射出的更深层问题。

首先,如何在资产增值以及社会公平之间,寻找平衡点。资产增值是过去20年的主旋律,也提升了国人的生活水平。房地产交易以及投资产生了财富效应,但资产价格持续走高也带来了社会不平等以及社会流动性放缓的忧虑。百万元组屋转售引发的讨论,反映了社会的焦点开始从资产增值扩大到社会公平的问题。然而,资产增值的步伐若急速放缓,可能削弱经济的活力,从而影响政府分配资源的能力。

其次,组屋与退休金的捆绑,意味着组屋的转售市场必须维持一定的动力,而转售价格也必须保持在高的水平。当组屋不仅是用来住的,而且是一个可套现的资产时,组屋的价格就难免要跟着市场走。缩短屋契、延长最低居住年限以及提高转售抽润,固然有助于压低优质组屋的转售价,但它们也可能冲击房地产市场,并影响中低阶层的退休能力。

房地产市场的现实是,除了地点之外,住屋的阶层化是左右房价的重要因素,而房价又进一步导致住屋的阶层化。为了社会公平,政府有意通过行政手段压低优质组屋的转售价,这是否会导致这些组屋不再被市场视为“优质”?这是管控百万元组屋的两难。

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