社论:适时平衡零售业主与租户利益

零售场所业主和租户及相关利益者,愿意通过协商踏出第一步,有助于凝聚整个零售业共同应对眼前的经营困难,为我国零售、餐饮和生活时尚领域竞争力和活力的恢复创造条件。(海峡时报)
零售场所业主和租户及相关利益者,愿意通过协商踏出第一步,有助于凝聚整个零售业共同应对眼前的经营困难,为我国零售、餐饮和生活时尚领域竞争力和活力的恢复创造条件。(海峡时报)

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2021年3月30日

我国政府将与业主和租户代表,探讨制定零售场所的公平租约条例,公平租约临时委员会(Fair Tenancy Pro Tem Committee)将先为租约条例拟定一套行为守则,随后政府通过立法强制所有签约方遵循,让私人业主和租户之间的利益关系更平衡。

这套零售场所租约行为守则在今年中被采纳并立法后,可望缓解私人业主和租户之间长期不平衡的利益关系。这套守则适用于设在购物中心、办公楼、工业和商业园,作为零售、餐饮和娱乐等用途的一般店屋,那些在6月1日或之后签署租赁协议的业主和租户都必须遵行。

冠状病毒疫情去年初暴发后,严重冲击本地零售业市场,许多零售商店、饮食店等因生意大减,无法支撑下去而不得不关闭,业主和租户之间的矛盾和争议更加明显,而业主没有将从政府房地产税回扣所获得的好处转移给租户,房地产投资信托(REITs)一再推高租金,更一度成为争论点。但在疫情期间,经营购物商场的公司日子也不好过,面对客流量大幅减少,退租率增加的困境。

我国曾在2015年推出不具法律约束力的公平租约框架,旨在帮助业主与租户了解租约的条款与条件,并通过教育方式让双方了解各自须承担的责任。不过,这套框架未获得大型私人业主支持,因此无法解决业主和租户长期存在的利益冲突。

由新加坡产业发展商公会(REDAS)及新加坡房地产投资信托协会(REITAS)代表组成的公平租约临时委员会,将在接下来几个月共同制定相关细节,进行立法筹备前期工作,随后业主和租户社群以及独立代表将组成公平租约委员会(Fair Tenancy Industry Committee,简称FTIC),负责监督行为守则的执行,并在必要时公布违反守则者详情,今后任何一方在租赁谈判过程中不遵循守则,或是出现纠纷,将由公平租约委员会进行调解,这意味着平衡零售业主与租户利益的工作今后可名正言顺地执行。

由公平租约临时委员会制定的行为守则涵盖11个方面,包括租约结构、第三方费用、业主或租户提前终止租约以及数据共享相关事项。这套同步保护业主和租户的守则,最主要是不可纳入租户不达销售目标时可提前解约的条款,即只有在业主和租户彼此同意的情况下,租户才能在未达销售标准时主动退出商场,双方变得更有商有量。换言之,今后业主不能因租户营业额不好而强制租户搬离。

委员会上周五公布的这套行为守则有三大宗旨,即让租约谈判公平且平衡各方利益、制定治理框架以确保行业遵循要求,以及推出纠纷解决框架。此外,双方也不得在租赁合约中纳入排他性条款,例如禁止租户在特定范围内开分店,或业主在同个建筑内出租给同行。

对即将出炉的零售场所租约行为守则,代表租户的各商会与商团都表示欢迎,因为这套准则的确具有突破性,尤其在租约条款中剔除租户须达成的销售目标,目前有些购物中心的商店租金分为固定及按营业额调整两部分来收取,这样的租金结构对租户带来巨大的经营压力,今后业主只能根据单一计算方式收取租金。 

在经济情况好时,业主在租金议价上可以呼风唤雨,如今整个零售领域已出现变革趋势,冠病疫情更进一步打击零售业,业主提供的援助不足以及租约条件不公等现象显而易见,让两者之间矛盾更为明显,制定公平租约条例有其迫切性。

由于疫情尚未有丝毫缓解的迹象,加上大众消费形态的改变,以及网购兴起威胁实体商店的生存,零售业者和租户必须了解彼此在同一艘船上,今后必须同心协力才能开拓共赢新局面。

尽管公平租约条例被认为倾向保障租户,而行为守则也可能无法涵盖所有可能出现的情况,但新立法本意是要对付不公平的零售租赁行为,其实是为双方找回利益的平衡点。零售场所业主和租户及相关利益者,愿意通过协商踏出第一步,有助于凝聚整个零售业共同应对眼前的经营困难,为我国零售、餐饮和生活时尚领域竞争力和活力的恢复创造条件。

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