大陆楼市政策风险增 卖楼套现回港觅机遇

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市场论

香港二手住宅市场在刚过去的复活节有“复活”迹象,3月25日至28日四天复活节假期,全港35大型屋苑合共录得37宗交易,相比去年复活节五天假期29宗增加约27.6%。

新盘市场则不尽相同,位于何文田的豪宅盘热卖,首轮推售几近全数沽清,全因其提供的优惠足以吸引准买家。

至于其他新盘,似乎不敌态度软化的二手业主,销情未如理想。

反观一河之隔的大陆,日前中央出招调控份属一线城市的上海及深圳的楼市,物业市场交投回归平静。

事实上,过去一年大陆楼市气氛炽热,自2014年11月大陆展开减息周期,屡次的减息降准、陆续撤销限购限贷、“330”新政,充分显示中央政府扶持楼市的决心,再配合“去库存”的主调,“首付贷”及“众筹买房”的推波助澜,一线城市尤其是深圳及上海的楼价率先领涨全国。

截至2月底,深圳二手楼价于2014年11月减息后至今狂飙近七成,而上海踏入2016年后也有追落后之势。去年A股泡沫爆破之阴霾言犹在耳,一线城市楼价不理性的大涨自然触动中央神经,一旦重演,将为大陆经济带来重大冲击!

有鉴于此,中央政府在高杠杆抬头之初便立即制止,先停“首付贷”及“众筹买房”,再因城制宜,按照不同城市的情况出招。

以深圳为例,非户籍居民家庭缴纳所得税或社保要求由连续一年增加至三年,而购买第二个单位的首期由三成加至四成。若一线城市楼价继续攀升,料将有更多需求管理措施出台,面对政策的风险也与日俱增。

仅一年多的时间,港深两地的楼市表现截然不同。本港楼市见顶回落,市场由买家主导,发展商推盘难度增加,若一手交投维持低企一段时间,料发展商势将加大优惠力度,以价换量。

再者,纵然今年加息预期次数减少,息率未来向上机会仍存。加上供不应求局面已扭转,预期楼价将继续调整。向来有危才有机,楼价回落便是制造新一次的投资机遇。

当下人民币回稳,预期大陆楼市很快将面对辣招调控,对获利甚丰的投资者而言,有机会逐步出售于该等城市的物业,将资金引回香港,伺机转战正在调整的香港楼市。

(作者为美联集团副主席兼董事总经理)

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