市场论
香港楼市连续两个长假期周末交投持续回暖，一、二手互相抢占购买力。
前个周末至上周一清明节三天假期，新盘市场录得约280个单位的成交量，较3月底的四天假期约160宗大增约七成半。
与此同时，位于启德的资助出售房屋项目于长假期最后一日突然宣布提早开售，但定价不变，只是按原价降低市值折扣率，项目最新折扣率仅为86%，日后业主补地价为14%的市价差额。
由于没有推出更多优惠，项目首日的销售情况淡静，首批有68组合资格申请者，约72%未有出席或放弃买楼，全日仅售出19个单位，反映在买家市场下，准买家倾向选购低市价盘。
启德项目于今年1月接受申请时，仍录得超额申请约36.5倍，可是这次项目滞销，令人关注上月截止申请的新居屋及绿怡雅苑的销情，虽然录得逾13倍的超额申请，但项目定价并没有改变，同样只是改变折扣率。
由于其定价分别参考去年9月及12月的同区私楼楼价，而据美联“楼价走势图”显示，截至3月底，香港二手楼价从去年8月高位回落约12.2%。在楼价跌势持续下，新居屋折扣变相减少，相信吸引力也因而下降。
事实上，楼价回落及零售消费市道疲弱也是买家却步的原因。据政府统计处数据显示，2月份香港零售业销货额按年大跌约20.6%，连跌12个月，并为1999年1月份以来最大单月跌幅。
即使综合今年1月及2月的情况来计算，按年也跌约13.6%，对于零售市道每况愈下，反映香港经济有下行迹象。
另一边厢，据差饷物业估价署预测，今明两年私楼落成量合共约有3万6100个单位，比2014年及2015年约2万7000个单位急升约34%。在今明两年的落成量中，笔者估计近七成单位仍未售出或未发售。纵使目前新盘销情有所回暖，但每月销量仍未重上千宗水平，若未来发展商定价强硬，预计货尾数目将反复向上，届时发展商或需推出更多优惠吸引准买家入市。
目前物业市场是由买家主导，二手私楼楼价回落，若新居屋及资助出售房屋项目在将来不调整定价，两者与私楼之间的价格差距将进一步收窄，预计将有更多准买家转投一、二手私人市场。
（作者为美联集团副主席兼董事总经理）
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