港楼花货尾众盘争鸣

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市场论

香港新盘市场越趋热闹,港、九及新界均有全新新盘正在或即将推售,而发展商也同时积极为旗下项目申请预售楼花同意书,务求一盘接一盘,迎合市场不同买家的需求。

据地政总署资料显示,今年首季新申请预售楼花项目所涉及的单位数目达4370伙,按季急升逾九成,也创自2004年后的12年同期次高。当中,近九成单位的楼花期长逾30个月,反映发展商希望尽快取得推盘主动权。

与此同时,今年首季获批预售楼花同意书的项目所涉及的单位共有5097伙,创14年来的同期新高,另近两季合共有逾1万1000伙获批。发展商并不惜售,大多项目于获批后的短时间内推售应市。惟销情继续有分化迹象,其中何文田三个全新项目的成绩不尽相同。

发展商也注意到在买家市场下,准买家对价格的敏感度较以往高,不论新盘或货尾项目,只要提供更多优惠吸引买家,仍录得不俗效果。最近位于西半山及大角咀的新盘收票情况理想,若最终销情同样理想,相信会有更多发展商效法。

自去年底,新盘销情放慢,需求减少,降低发展商投地意欲。上月一幅赤柱豪宅地皮及一幅沙田规模不大的地皮均以大幅低于市场估值下限的价钱批出,地价已现回落,调整料尚未完结,皆因政府积极增加供应,其中方法是透过放宽地积比率。

港府以放宽地积比率增加楼面供应

近日有报道指,截至今年2月,城规会批准42宗放宽地积比率的申请,可额外增加约342万平方呎的楼面供应,相当于逾7800伙,等同2015年一手住宅注册宗数逾四成。当中有部分属公营房屋,也有部分已售出。该42幅住宅地散布于将军澳、葵涌及启德等地,当中启德先后17幅地皮获放宽地积比,供应增加逾五成至约1万4000伙,相信当局仍会以放宽地积比率作为增加供应来源之一。惟在调整市下,加上供不应求的局面已扭转,料发展商出价将更为审慎。

而今年第二季的卖地计划中,单以政府将招标出售七幅住宅用地,合共可供兴建约4600个单位,当中六幅位于供应较多的新界区,预期发展商出价投地将更为保守,地价将进一步回落,料将影响同区二手楼价下调。

本栏上期也提及,今明两年约3万6100伙私楼落成量中,截至

2月底,估计近七成单位仍未售出或未发售。惟自去年11月以来,仅有零星新盘首推时接近沽清,新盘销情回软下,现楼货尾数目或将上升,最终预计发展商将以更具竞争力的定价及优惠吸纳客源。

(作者为美联集团副主席兼董事总经理)

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