本轮香港楼市大幅调整风险如何?

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自去年9月以来,香港住宅楼市进入了调整阶段,以中原城市领先指数计算,住宅楼市从去年高位至今年4月中下跌了约13%。虽然过去数月的楼价跌幅较原来预期为快,但以目前情况看,并假设政府和金管局现行政策维持不变,且没有爆发重大的危机事件,本轮楼市仍不具备大幅调整的条件。

第一,本轮美国加息周期能否成形成疑问。

在去年12月至今年3­月的短短三个月间,联储局对其未来息率预测的中位数已明显下降,由原来预期今年加息四次,大幅减少至仅加息两次,而利率期货对联储局加息的预期则更低,仅预期于今年下半年加息一次。因此,本轮美国加息周期能否成形也成疑问,加上自2008年美国推出量化宽松以来,约有1300亿美元资金流入和停泊在香港,令港息有条件较长期维持低企,相信在短期内香港面对加息的影响仍是心理多于实际。

第二,中长期香港住宅增加供应仍有困难。

无疑,特区政府公布了未来三四年可建成单位数目将达到9万2000个,创2004年纪录以来新高,料可达到政府订下每年1万8000至1万9000个单位的供应目标,但以现时建造业工人短缺,以及近期推出的不少土地需要进行较多平整工程等,建筑期或较以往三、四年为长。

此外,中长期增加土地供应更难以持续,行政长官今年的施政报告指出,未来四大新发展区将可合共提供超过19万7000个新住宅单位,以60:40公私营房屋比例计算,公营房屋占约11万8000个单位,而私人房屋则占约7万9000个单位,但却最快于2023年至2031/2037年才分批落成,如假设分10年落成,每年平均只有7900个单位,仅达政府目标约40%,反映中长期香港的土地供应明显不足,故难以出现亚洲金融风暴过后,1999年至2003年的五年期间年均住宅落成量达到近三万个单位的情况。

第三,香港经济未致陷入衰退。香港经济的增长动力正进一步放慢,1月至2月份零售销售货值按年下跌13.6%,只有部份食物和超级市场销售录得微升。

另外,外围环境持续欠佳,以及港元汇率高企,亦拖累了香港货物出口的表现,一季度出口下跌6.8%,但进口跌幅(8.2%)大于出口,净出口料对经济增长带来一些正面贡献,有助抵销部分内需疲弱的影响,故相信香港经济未致陷入衰退的边缘,出现大规模裁员潮,并影响到住宅楼市的机会仍然较低。

第四,港人的财政状况甚为理想。人口普查数字显示,2011年香港共有236.8万个家庭住户,52.1%是居住在自置物业内,当中60.1%即74.1万户是没有按揭(抵押)及贷款,其余的39.9%即49.2万户是有按揭或贷款。在有按揭或贷款的住户中,其按揭供款及借贷还款与收入比率中位数仅为19.6%,加上金管局已先后推出了七轮按揭贷款的审慎监管措施,确保市民不会过份借贷,故楼市仍以用家为主,没有大幅割价卖楼的需要。

(作者蔡永雄为中银香港发展规划部经济研究处高级经济研究员)

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