收益最高达166% 21私有化EC转售时 屋主都有利可图

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周文龙 报道

chewbl@sph.com.sg

本地执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)的增值空间大,至今满10年屋龄私有化的EC项目,转售价格都比当初售价高,买家的收益回报最高可达166%。

根据橙易产业(OrangeTee)发表的EC市场研究报告,本地有21个EC项目已满10年屋龄,能像私人公寓那样转售给外国人和公司。

这些项目当中,收益率最低的是沄湄园(Windermere),收益率为2%;收益率最高的则为碧山苑(Bishan Loft),高达166%。

沄湄园位于蔡厝港,在1997年推出,当时售价约每平方英尺451元,目前转售约每平方英尺664元;碧山苑于2001年推出,售价约每平方英尺419元,目前转售价为每平方英尺1099元。

报告指出,有七个EC项目在私有化时,转售价都比当初售价高出超过一倍。除了碧山苑,增幅最大的EC项目依次为位于武吉巴督的绿亭(The Dew)和位于宏茂桥绿雅园(Nuovo),售价增加123%和120%。

EC是政府为应付“夹心层”需求,在1996年推出的介于组屋和私宅之间的一种混合式住宅。它的售价一般比私人公寓低,购屋者可享津贴。不过它同组屋一样,设有购买条件和转售限制,例如EC屋主必须住满五年的最低居住年限(MOP)后,才能把房子卖给新加坡公民和永久居民。在10年后,EC项目可私有化,房子能卖给外国人和公司团体

橙易产业报告说:“从过去的交易数据来看,EC项目的第一手买家,在项目私有化后都取得可观回报。”

它指出,碧山苑、绿亭和绿雅园回报更好,是因为些项目地点优越,以及项目周围的私宅需求比供应强。

不过报告强调,并非所有EC项目的投资都必定取得收益,在21个EC项目中,超过半数在取得MOP时,转售价比当初售价低。

例如芊桦园(Chestervale)和沄湄园在2004年达最低居住年限时,转售价比初售价低四分之一。

报告指出,这与项目当初推出的售价有关。“市场时机是区别‘输家’和‘赢家’的主要因素之一。例如MOP时亏损卖出的13个项目,都是在1996年至1999年亚洲金融危机前推出,当时本地私宅价格正处于高峰期。”

反之,获得收益的其余八个EC项目都是在2001年至2005年推出,当时市场正处于疲弱状态,私宅售价较低,所以当几年后楼市逐渐好转时,这些项目从市场回弹中获益,取得至少25%的回报。

报告说:“每个EC项目都不尽相同,它们的增值幅度也会根据地点、周围私宅供应和价格等而出现极大差异。”

谈到本地EC市场走势,报告指出,由于受到每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)限制和其他降温措施的影响下,当前EC市场需求放缓。在过去两年推出的11个EC项目中,只有LakeLife在一个月内卖售罄,其余10个项目在推出的首个月,卖出单位少过三分之一。

另一方面,随着大量EC项目推出,EC空置率也上扬。截至去年底,有1540个EC单位未有买主,空置率达8.4%。

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