私宅环境地点优越 坟地未必拉低房价

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分析师表示,影响私宅价格除了风水和迷信等因素外,也包括私宅的地点、面积和供应量。一般上,买家会避开邻近坟场的私宅,但若项目处于优越环境地点,仍会引起兴趣。

周文龙 报道

chewbl@sph.com.sg

私宅建在坟场附近,房价未必降低,有时甚至可能上扬。

位于女皇镇双龙山坟场(Yin Foh Kuan Cemetery)附近的私宅项目,过去两年多来的转售价上扬13%。

杨厝港一带的日本人坟场,附近私宅的转售尺价为1068元,也高于该地区的私宅尺价955元。

曾为坟场的碧山地区,私宅转售价表现更优于大市。

分析师受访时表示,影响私宅价格的因素有多方面,除了风水和迷信等因素外,也包括私宅本身的地点、面积和该地区供应量等因素考量。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉说:“一般而言,买家会避开邻近坟场的私宅项目,但如果这私宅项目处于优越地点环境,它仍会引起人们的兴趣。”

清明时节,很多人都会到坟场或骨灰瓮安置所扫墓祭祖。说到坟场,或许一些华人私宅买家会忌讳,认为它会影响私宅价格,造成房价下跌。

《联合早报》根据房地产交易网站SRX所提供的数据,分析了双龙山坟场、日本人坟场和武吉布朗坟山(Bukit Brown Cemetery)等三个坟场,在两公里范围内的私宅价格表现,并跟坟场所处邮区的私宅价格进行比较。

数据显示,这三个坟场周围私宅转售尺价,跌幅最大的为双龙山坟场,从2013年第三季的高峰期1626元,在今年第一季跌至1333元,跌幅高达18%。同时期,坟场所处的第10邮区的尺价跌幅为10%,跌幅相对较小。

但日本人坟场和武吉布朗坟山,转售尺价跌幅介于4.6%至7%,跟它们所处邮区的跌幅接近,说明了靠近这些坟场的私宅项目,其价格影响并不大。

另一方面,双龙山坟场周围的私宅转售尺价虽下跌,但就总价而言,它却有所上扬,从2013年第三季的186万元,上涨至今年第一季的210万元。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦表示,双龙山坟场靠近地铁站和市区如荷兰村,是个黄金地区,向来受私宅买家欢迎,房价一般比较高。

他也表示,这三个坟场建立已久,住在坟场附近的居民,都习惯了地区附近有一个坟场,使到坟场对房价的影响有限。

他说:“如果你的住家直接对着坟场,或许会对你的居住心情以至房价造成一些不利影响。但即便是如此,有些人不觉得坟场对他们的生活造成任何困扰。”

沈振伦还提到,一些住在日本人坟场附近的居民,不把坟场视为阴深深的忌讳之地,反而当做是环境清幽的公园区。

有趣的是,美国莱特州立大学教授拉森(James Larsen)和柯门(Joseph Coleman)针对俄亥俄坟场的调查显示,如果坟场维护良好状况,它能成为具有附加值的公园和绿化空间,而对着坟场的私宅更可享有8.8%的溢价。

智信研究与咨询总监王伽胜也认为,市场大好时,靠近坟场的私宅价格,并不会比一般私宅来得低。只是现在楼市趋弱,买家的选择性更多,多少使到坟场附近的私宅价格下行。

观念开放忌讳减少 坟场清空成风水宝地

他说:“靠近坟场毕竟不是一个优势,如今私宅供多于求,买家在市面上有很多选择,出手也更谨慎,所以靠近坟场和不靠近坟场的私宅项目互相比较下,买家一般倾向于后者。”

随着现代人观念越来越开放,王伽胜坦言,买家对坟场的忌讳会逐步减少,特别是像碧山或比达达利(Bidadari)等坟场被清空的地区,可能还被买家视为“风水宝地”。

碧山虽为坟场所在处,但该地区住宅靠近市区,又有不少名校,一向来是受买家青睐的私宅地区。

数据显示,碧山所处的第20邮区的私宅转售尺价现处为1039元,比2013年第三季高峰期减少7%,却比同时期我国私宅价格的9.1%跌幅来得低。

至于比达达利所处于的第12区私宅转售尺价,跌幅虽达11.6%,但该地区1183元转售尺价,是属于大众市场的高价位。

王伽胜表示,去年11月新组屋销售活动,比达达利组屋受到热捧,平均一个五房式单位收到有23份申请表格,显示该地区发展潜能很大,相信该地区下来的私宅价格应会上涨,很多人也会慢慢忘记这里曾是一个坟场。

沈振伦同意这一点。他还打趣地说:“其实新加坡地方很小,翻开历史的话,从福康宁公园、乌节路义安城到中峇鲁组屋区,处处都曾是坟场所在地,连林厝港华人坟场地区,以后也将纳入裕廊创新区的发展,你以后要不住靠近坟场或前坟场区都难。”

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