空置房 = 民宿?

分析师指出,随着私宅空置率攀高、平均租约越变越短以及羊群效应发酵,更多私宅屋主将铤而走险,当起民宿经营者。(档案照片)
分析师指出,随着私宅空置率攀高、平均租约越变越短以及羊群效应发酵,更多私宅屋主将铤而走险,当起民宿经营者。(档案照片)

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楼市观澜

沈越 报道

sheny@sph.com.sg

一些刚落成不久的中央区私宅项目里,出租型单位比例较高。细心的邻居或许观察到,最近总有外籍人士隔三差五提着行李搬进搬出,还享受着游泳池和健身房等设施。

他们可能是屋主远道而来暂住的朋友,也有可能是与屋主素不相识的付费游客。可邻居多不走动和熟络,对这些陌生人的底细完全不清楚,多数时候只能睁一只眼闭一只眼。

受访业者和分析师指出,尽管这类私宅短期出租仍不获许可,但随着私宅空置率攀高、平均租约越变越短,以及羊群效应发酵,更多私宅屋主将“铤而走险”,当起民宿经营者,通过住家出租平台招徕游客、短期外派人员和本地人等。

根据市区重建局现有条例,私宅单位的租约不能少于六个月。在规划法令下,违例出租私宅的屋主一旦罪成,最高可罚款20万元,或坐牢最长12个月,或两者兼施。

当局近期就调整私宅最短租约条例进行公众和业界咨询,但公众的意见是两边倒,促使当局决定在现阶段维持现状。

不过,住家出租平台Metro Residences创办人康伟观察到,短期招租的本地屋主是越来越多。据他估计,在任何时候点可在网上找到的本地短期招租贴子,已从2012年的约2000个,上升至现在的约4500个。

记者也查询多个住家出租平台网站,每个均显示数以百计的本地单位,多数让人们以日租形式租用。

康伟表示,空置房是推动短期出租市场增长的主要动力之一,因为屋主若找不到长期租客,就会退而求其次,希望通过短期出租减缓每月付房贷的经济压力。

智信研究与咨询总监王伽胜也有同感。去年第四季,私宅空置率10年来首次突破8%的水平,达到8.1%。

尽管该数据在今年第一季回落至7.5%,但今年是私宅完工高峰期,全年有近2万3400个私宅单位将落成,分析师指私宅空置率下来将再次攀高。加上去年、前年和2012年落成的单位,在这五年间落成的新私宅总数近8万5800个。而明年和后年预计落成的单位则有近2万2800个。

王伽胜指出,在全国新落成项目当中,平均40%的单位是投资型出租房,以核心中央区高档私宅和其他中央区中档私宅的比率最高、中央区以外大众私宅的比率最低。

然而,2014年至2015年,我国总人口增长6万5000余人,其中外籍员工人数增加2万3000人,远低于2011年至2012年间新增的7万7000人。

在新增人口跌入低谷之际,合法租赁市场或无力消化这些出租房,为灰色地带的短期出租制造机会。据王伽胜了解,目前进行违规短期招租的屋主大略可分成两种。

一种是持有力有限的屋主,房子空置几个月,房贷还款就有困难,迫不得已必须招徕短期租客。另一种则是故意钻漏洞的投资型屋主,在同个项目中拥好几个单位,并把它们装修成服务公寓,专做出租生意。

羊群效应也助长了这种行为。王伽胜说:“当一个或几个屋主开始这么做,就会影响其他屋主,促使更多屋主采取这种不被许可的出租方式。”

此外,外派人员就业前景不明朗,也使他们更倾向于签下较短的租约。王伽胜指出,两年租约的吃香程度自去年起减退,如今的标准是一年租约。

分析师:虽能提供一定收入

屋主可能需承担更多成本

分析师指出,尽管短期出租房子能提供一定收入,但屋主可能需要为此承担更多的成本。

目前,支持和反对私宅短期出租的分界线划得极为清楚。支持方包括投资型屋主、外国游客、外派人员、有短期住宿需求的本地人、住家出租平台业者;反对方包括自住型屋主、酒店业者、服务公寓业者、物业管理者或居委会。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉表示,私宅空置率上升不应成为放宽私宅最短租约条例的驱动力,因为那会影响居民的安全,降低整个住宅项目的舒适程度。

康伟则认为,尽管私宅短期出租仍处于灰色地带,但条例总会赶上惠民的趋势。

王伽胜指出,其实不是所有投资型屋主都愿意经营民宿,因为短期出租的房子,磨损程度通常更高,需要屋主投入更多修复费用。有正业的屋主不能随传随到,许多依靠住家出租平台业者提供的入住、退房和清洁服务,这就提高了成本。

王伽胜也指出,除非屋主有源源不断的客流,不然也可能做赔本生意,因为就算房子只出租三个月或六个月,还是需要支付以一年租金为基础的房地产税。

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