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海外房地产投资创五年新低

周文龙

 2018年12月10日

丰树产业收购的欧美物流资产组合,包括图表中这个位于法国梅斯的项目。(丰树产业提供)
丰树产业收购的欧美物流资产组合,包括图表中这个位于法国梅斯的项目。(丰树产业提供)

分析师认为,本地投资者为实现投资组合多元化,仍会继续投资海外房地产项目。

投资收益率持续被压缩和政治局势的不确定性,导致新加坡投资者在海外房地产的投资减少,创下五年来新低。

展望明年的海外房地产投资,分析师认为,为实现投资组合多元化,本地投资者仍会投资海外房地产项目,特别是着眼电子商务崛起所带来的物流房地产商机。

他们也强调,投资者将继续面对诸如英国脱欧、中美贸易战导致经济放缓,以及汇率不利、收益率下跌等潜在市场风险。

根据房地产资本分析公司(Real Capital Analytics,简称RCA)提供的数据,截至12月6日,新加坡企业和个人投资者在全球各地的房地产投资为167亿美元(约228亿新元),比去年的256亿美元低了34.8%,是2013年以来最低。

RCA亚太区分析的高级主管布拉斯高娃(Petra Blazkova)指出,包括新加坡在内的区域房地产投资市场今年放缓,其中一个原因是许多地区的房地产价格上涨,压缩了投资收益率。此外,美国联邦储备局加息行动造成利率上涨,导致融资成本提高。

更重要的是,中美贸易战带来许多不确定因素,令投资者担心这会对广泛经济和房地产市场造成影响。

她说,本地投资者在海外房地产投资面临挑战,越来越难找到符合其回报率门槛的项目,交易活动因而走低。

投资房地产首选伦敦

RCA数据也显示,本地投资者最钟情的房地产市场是伦敦,今年迄今交易总额为13.5亿美元、占海外投资总额的8%。

其次则是天津、广州和重庆等城市。其他本地投资者关注的市场包括澳大利亚的悉尼和墨尔本、德国的法兰克福、美国洛杉矶和日本东京等。

另外,根据高玮环球整理的数据,今年主要的海外房地产投资者有丰树产业(Mapletree Investments)、和美置地(Ho Bee Land)、新加坡政府投资公司(GIC)和星狮地产(Frasers Property)等,它们的投资项目大多是在美国、欧洲和英国等地区。

例如丰树产业今年在海外投资超过23亿元,主要一个投资项目是10月以11亿美元(15.4亿新元)收购Prologis在欧美的物流资产组合。

和美置地是另一个活跃的海外投资者,今年海外投资约16亿元。包括6月以大约7.38亿欧元(11.5亿新元)收购伦敦甲级办公大楼Ropemaker Place。

世邦魏理仕(CBRE)研究部主管的沈振伦受访时说,本地投资者倾向英国、美国和欧洲等地,特别是像伦敦这样的门户城市(gateway cities),主要是因为这些地区制度开放透明,商业房地产投资可吸引较长期租户,从而取得更稳定收益率。

他说:“像越南等新兴市场,收益率虽高,其风险也较大。而对许多投资者来说,稳定性胜于一切,他们投资目的并非要取得最高回报,而是实现多元化投资和可持续增长的目标。”

就资产类别而言,本地投资者除了看重办公楼项目,不少投资者也转向长租公寓(multifamily properties)、物流设施、学生宿舍,以及共用工作空间(co-working space)等小众资产类别。

其中,凯德集团今年9月以8.35亿美元(约11.4亿新元)在美国收购16个长租公寓项目。

高纬环球研究部高级总监李敏雯认为,本地投资者选择这些资产类别,主要是受市场周期和收入驱动。

她举例说:“丰树产业收购的20个物流资产,可能对其信托具有战略意义,让它凭借着市场对现代物流设施不断增长需求,以及全球蓬勃发展的电商领域,扩展新的市场。”

展望未来,李敏雯预计本地投资者下来会关注的海外房地产项目包括数据中心、物流、办公楼,以及长租公寓/共用生活空间(co-living)等。


来源:联合早报

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