偿债比率逐年下降 非成熟组屋区新组屋更易负担

(档案照)
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分析师指出,不能单凭偿债比率下降断定组屋价格变得更合理或负担得起。因为买家的收入增加,购屋能力自然也提高,进而压低偿债比率。事实上,过去五年的预购组屋价格并没有真正降低,甚至还有微升。

邓华贵 报道

thwakwee@sph.com.sg

过去三年,非成熟组屋区新组屋买家每月房贷供款占月入的比率逐年下降。房地产分析师认为,这是新组屋价格趋向稳定的迹象,也是因为国人平均收入有所增加。

建屋发展局的数据显示,2013年非成熟组屋区新组屋买家的平均偿债比率(Debt Servicing Ratio,简称DSR)为24%。换言之,他们平均每月动用近四分之一的月入支付房贷。这个比率在2014年下滑至22%,去年进一步下跌至19%。

根据建屋局定义,偿债比率是一户家庭每月房贷供款占月收入的百分比。介于30%至35%的偿债比率,被视为买家负担得起房屋。

建屋局为鼓励买家谨慎购屋,在2013年把组屋贷款年限从30年缩短至25年。尽管如此,非成熟组屋区新组屋买家的平均偿债比率过去三年呈下滑的趋势。建屋局说,这是因为当局让新组屋售价保持稳定,并改善各种购屋津贴,如特别公积金购屋津贴(Special CPF Housing Grant)。

为了帮买家更好地做决定,建屋局在每次组屋销售活动中,都会在网站上公布新组屋的偿债比率。例如今年2月的组屋销售活动中,武吉巴督一个典型的四房式单位价格为29万5000元,若以买家月入中位数4400元计算,扣除购屋津贴后,偿债比率为22%。

受访分析师认为,自从政府让新组屋价格与转售组屋价格脱钩,已成功使新组屋价格稳定下来。ERA产业主要执行员林东荣说:“非成熟组屋区的新组屋价格在建屋局的控制范围内。许文远在2011年国会选举后出任国家发展部长,所做的第一件事就是让新组屋与转售组屋价格脱钩,也是促使偿债比率下降的主要原因。”

智信研究与咨询总监王伽胜也同意新组屋价格过去几年来,对买家更负担得起。他认为,偿债比率下降的另一个原因可能是买家的贷款额减少,尤其是第二次买家,他们可能在2009年至2013年以高价转售旧组屋,从中赚取不少利润而无须为新组屋贷款太多。

博纳产业首席执行长林永富指出,不能单凭偿债比率下降断定组屋价格变得更合理或负担得起。

他说:“我们要意识到买家的收入也有增加,购屋能力自然也提高,进而压低偿债比率。其实过去五年的预购组屋价格并没有真正降低,甚至还有微升。”

数据显示,新加坡居民家庭工作月入中位数从2013年的7872元,上升至2014年的8292元,2015年则进一步上扬至8666元。

分析师也认为,偿债比率下滑在非成熟组屋区较明显,在成熟组屋区则不太可能出现相同趋势。林永富说:“虽然建屋局这些年在成熟组屋区推出的新组屋数量未必足以用作统计,但我相信成熟组屋区的偿债比率不太可能下滑。”

王伽胜也说:“成熟组屋区的组屋需求量依然相当大,导致房价偏高,因此偿债比率应该不会下滑,甚至有可能上扬。”

去年同丈夫迁入盛港新五房式组屋的沈依媛(31岁,助理经理)受访时透露,夫妻俩每月偿还房贷的金额占月入的20%。

她说:“购买盛港的新组屋主要是为了住靠近夫家,但也是因为比较负担得起。若买成熟组屋区的组屋,每个月应该要花更多钱来偿还房贷,生活压力会比较大。”

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