房贷该再融资吗?

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理财锦囊

胡渊文

yuanwen@sph.com.sg

不少贷款者最近一再询问,应不应该再融资?要选哪个配套更好?有人担心,银行随时会调高利率,不论签什么配套都省不了多少利息。理财专家和房贷顾问认为,要选哪种配套视个人情况而异,不过基本上都比较推荐固定利率配套或定存利率配套。

随着美国于去年12月正式启动加息,本地基准利率又呈上升势头,三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)日前已经超过1.2%,为七年来的最高水平。

经济师预测,美国今年会有三次加息,三个月SIBOR年底可能会上扬到2%左右。

三个月SIBOR走高,不仅影响到贷款利率和SIBOR挂钩的人士,银行也因为基准利率走高,逐渐调高其他房贷配套的利率。

有些固定利率配套推出不久,就因为市场需求热烈而悄然消失,或是更换了利率。

相当受欢迎的固定存款利率配套,不久前就因为银行调高定存利率,使得贷款利率上扬。

不少贷款者最近向理财专家和房贷顾问询问,应不应该再融资?要选哪个配套更好?有人担心,银行随时会调高利率,不论签什么配套都省不了多少利息。

目前市面上的房贷配套主要分为三大类:和基准利率挂钩的配套、和银行内部利率挂钩的配套,以及固定利率配套。

和基准利率挂钩的配套在全球金融危机爆发后特别受欢迎,因为市场利率走低,配套相当透明。它主要和新元银行同业拆息率或新元掉期利率(SOR)挂钩,但市场利率跌得快,起得也快。这类配套过去两年逐渐失宠,贷款人多数不会选择SIBOR或SOR配套,反而要把房贷转换为其他相对稳定的配套。

所谓的固定利率配套,前一年到三年的利率是固定的,一般比其他配套首几年的利率高出一点,固定期过了便与基准利率或银行内部利率挂钩。

与银行内部利率挂钩的配套,可分为现行利率(board rate)以及固定存款利率两种。现行利率最大的缺点是不透明,银行可自行调整。

虽然银行也可以调整固定存款利率,但银行若调高定存利率,就要支付给定存客户更多利息,这对银行有一定的约束作用。

推荐固定利率配套和定存利率配套

理财专家和房贷顾问认为,要选哪种配套视个人情况而定,不过基本上比较推荐固定利率配套或者定存利率配套。

房贷比较网站MortgageWise.sg执行董事吴尚宇指出,贷款人在选择的时候主要可考虑三个因素——房地产的持有期、对利率走势的展望以及银行提供的促销(例如现金回扣)。

吴尚宇说:“我们问客户的第一个问题是,你计划持有这个房地产多久?如果他们计划在两到三年内卖出,那最好的选择是固定利率配套,因为利率接下来只会升不会跌,唯一的不确定性是升多快。”

吴尚宇说,如果客户计划长期持有房地产,那就要考虑其他因素。他说:“一般上在利率走高的环境下,我们不看好SIBOR或者现行利率配套,因为这两个利率会率先上扬,特别是SIBOR。”

他从一年多前就推荐定存利率配套。他指出,根据过去30年的12个月定存利率为基准,这种配套波动小,变化也比SIBOR来得慢。

个人理财顾问公司星融(SingCapital)总裁谢诏全说:“在目前的环境中,我大力推荐固定利率配套。虽然美国联储局预计会逐渐加息,但货币市场的波动可能会推动SIBOR和SOR。”

SIBOR和SOR除了受美国利率走势影响,一定程度上也和新元汇率挂钩,当新元兑美元贬值时,本地利率会上扬,直接影响房贷利率。

不过谢诏全指出,目前市面上吸引人的固定利率配套不多,例如联昌国际不久前推出两年锁定期1.78%的配套,上个星期开始已经不再接受申请了,原因是市场需求太过热烈。

除了固定利率,他同样也推荐定存利率配套。

对于再融资数额不大的贷款人来说,新加坡房屋贷款有限公司房贷顾问周扬建议,可选择定存利率配套。

他指出,固定利率配套只有一到三年的利率是固定的,之后还是会转换为浮动利率,例如和现行利率或SIBOR挂钩,届时利率可能会比锁定期高出不少。若到时贷款剩余数额不大,可能无法申请到吸引人的再融资配套,而定存利率配套锁定期过后仍然和定存利率挂钩,相对来说比较稳定。

如果再融资数额高,吴尚宇建议贷款人可考虑锁定期较长的固定利率配套,如三年甚至四年。因为目前利率走势看涨,若是现在选择两年期固定利率配套,等到两年后再融资,到时候的利率可能会高出不少,应该趁现在锁定相对较低的利率,减少利率大涨带来的风险。

再融资 须注意

房贷专家也提醒贷款人,再融资的时候不要忘记律师费、补偿费用(breakage fee)、总偿债比率等细节。

从2012年起,不少银行已经取消了律师费和估值费用的津贴。律师费一般为2000元左右,如果摊在两年期上,每个月的额外费用相当于83元,你应该算一下是否仍然能通过再融资省下一笔利息。

吴尚宇说,不少人不清楚一些银行收取补偿费用。例如和三个月SIBOR挂钩的配套,银行每三个月会调整配套所追踪的SIBOR率。若要再融资,必须这一天赎回贷款,不然就得支付补偿费用,例如贷款额的0.5%,这可不是笔小数目。

金管局在2013年6月推出房贷总偿债率(TDSR)条例,规定每月贷款偿债率不可超过收入的60%,适用于以投资为目的的房地产。吴尚宇提醒,信用卡的最低付款也计算在TDSR内,因此在申请贷款时不要用信贷去购买高价格产品服务。

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