为何买竣工私宅更有吸引力?

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2016年房地产特辑

自2014年以来,新竣工私宅的售价与租金市场表现都相当疲弱。本文作者罗列购买竣工房地产的吸引力和优点,对投资者来说,这些已竣工的项目与发展商新推出的项目相比,仍是较安全的选择。

王伽胜/文

2014年和2015年,新竣工私宅的价格和租金表现疲软,打击了投资者的购屋兴趣。

然而,在这些黯淡的数据背后,我们必须明白,对投资者来说,这些已竣工的项目与发展商新推出的项目相比,仍然是较安全的选择。基本上来说,已竣工的房地产可以让投资者看得着、摸得到,而且这类房地产一般已有一批现有的租户群。

2015年:竣工私宅的出租与转售市场转弱的一年

2014年至2015年竣工的私宅项目,如果与它们在2010年至2012年新推出时的抢手程度相比,前后有非常大的反差。

2010年至2012年之间,人们的购屋欲望普遍强烈,尤其是对郊区的私宅项目,因此,2010年至2012年推出的许多项目都迅速售罄。

这些项目都经过精心设计,拥有完善而现代化的公寓设施,以及令人赞叹的巧思。这些郊区公寓的买家一般住在政府组屋内,都期望项目竣工后,自己能从中获得高租金收入,或很好的转售市场。

但是,自2014年以来,这类房地产,尤其是郊区公寓竣工后,租金市场和转售需求一般却相当疲弱。这些新竣工单位不仅不容易出租,也会对附近屋龄较大的旧私宅带来租金下跌压力。这是因为一旦租约到期后,原本住在屋龄较大私宅项目的租户,就会被新竣工私宅所吸引。

将旧私宅租户吸引到新私宅,不一定意味新私宅屋主就是大赢家。关键是,这类新竣工私宅的屋主兼投资者,必须降低自己的租金期望,才能将房子租出,利用租金收入来应付每月的房贷。他们在购买公寓(例如2010年至2012年)时,可能设想能得到一些租金溢价,但这个想法却在公寓竣工后(从2014年起)落空了。

近期的私宅租用和转售市场疲弱,确实是因为自2014年起便有大量新私宅竣工。根据市区重建局的数据,2012年,全岛有1万零329个私宅单位(有地和非有地)取得临时入伙准证(TOP),2013年达到1万3150个。2014年,有关数据增加至1万9941个;2015年为1万8971个。2016年全年新竣工的单位预计共达2万1905个。

租用需求疲滞,再加上新竣工的私宅单位增加,因此私宅空置率于2015年上扬至8.1%,高于2014年的7.8%和2013年的6.2%。自2014年以来,租户的选择更多,也更挑剔。2015年的租金也显著下滑,打击到投资者的兴趣。

新竣工房地产数据惨淡 为何我们应往更深一层去看?

虽然空置率正在上扬,情况相当黯淡,不过,如我们往更深一层去看,这些新竣工的公寓设计一般较为出色,公寓设施也更具吸引力。尽管一些投资者在出租房地产时遭遇困难,但新单位仍给屋主带来相当大的自豪感和新鲜感。再说,市场有起有落,是有周期性的,往往风雨过后就能看到晴天。

尽管目前的私宅价格和租金正逆风而行,但许多屋主仍能体会到新竣工郊区公寓所带来的意义。

新公寓屋主都对自己的新房有很强的自豪感,他们将房子放盘转售时,自然会让有买屋的投资者,感受到他们的自豪感,因而影响购屋决定。

一般的私人公寓买家(即组屋提升者)在决定买屋时往往都有羊群心理,因此有意买屋的组屋提升者会参考其他相同处境者,如何处理他们的新公寓。他们虽然会看到,别人在出租房子时,以及应付项目的维修和追究缺陷责任时遭遇一些问题。但从较乐观的一面来看,他们也会发现到其他人对新竣工公寓满满的自豪感。

那些有意在目前购买已竣工公寓的买家,很可能已到过朋友的新公寓做客。实际上,有些买家甚至可能考虑向朋友、家人或亲戚买下单位,并且达成一个“双赢”的价格。

举例说,屋主可能一时还无法以很好的价格脱售其公寓单位,但朋友或亲戚却可能愿意以估价或高于估价向他买下房子——特别是新业主一时间无法将房子租出,但旧业主却愿意“租回”房子。如果直接向发展商买房子,大家是不太可能享有如此独特、个人化且善意的安排。

购买竣工房地产的吸引力和优点

●购买看得着、摸得到的已竣工房地产,有更大的确定性

人们购买已竣工的私宅,原因常常是可以看到、摸到和感觉到,而购买这类二手房地产单位,确实给人更大的确定性,与向发展商购买“楼花”的体验完全不一样。

跟发展商购买“楼花”,必须依赖图则,希望房子竣工后,一切能如想象中一样,或者与图则所描绘的一样。发展商在发出选购权之前,确实须向买家提供更多房屋项目信息,这个条规已从2012年5月起生效。这些信息包括按照比例画出的位置图和工地平面图、单位平面图和单位楼面面积的分布,例如卧房、阳台和凸窗(bay window)。

●能够买到设计独特和装修得美轮美奂的单位

购买已竣工单位的另一个好处是,其中一些,尤其是相当老旧,至少15年屋龄的单位,可能不久之前刚刚装修过。这类房子可能装修得美轮美奂,甚至是非常独特或充满艺术性,与同个项目的其他公寓与众不同。

有时候,屋主本身甚至拥有设计背景,例如本身就是设计师,或从事室内装修或建筑行业。由于他们有经验,因此能够剩下设计费,能将这些省下的费用,转移给新的买家。

即使买到的是非常老旧的房子,自己须进行大规模装修,这仍是较实际的做法,因为屋主将来转售公寓时,公寓仍会拥有较现代化的设计和状态。这样,这间刚装修过的公寓就会从同个项目的老旧公寓中脱颖而出。跟发展商购买新公寓,虽能节省装修费用,但几年后要出售公寓时,可能就得跟同个项目、其他也要转售房子的屋主竞争,这些屋主很可能没装修过,房子设计几乎一模一样。

●市区边缘、物有所值的房地产,都是已竣工项目

对租户来说,位于市区边缘,即其他中央区(RCR)的住宅项目,可以说是最两全其美的。它们的租金比核心中央区的更让人承担得起,而且多数也位于具有特色的地区。跟一些新的郊区或新成长地区相比,这些别具特色的地点,是用了几十年(至少十年)形成的,而这样的定位更加根深蒂固和具有韧力。

因此,投资者应该购买能力负担得起的RCR单位。不过,发展商新推出的RCR单位售价相当高,平均尺价介于1400元至1650元(虽然价格已从2014年的高点,即平均尺价1500元至1900元滑落)。因此,买家不妨考虑购买RCR的已竣工单位。这可让投资者马上就享有、将房子出租给外籍高管的可能性,如果向发展商购买未完工的全新公寓,可能还要等一阵子才能开始出租。

●较旧的发展项目一般有经验丰富的经纪协助出租

较旧的发展项目,或竣工至少三年的项目,一般都有房屋经纪,专门负责该项目的出租活动。对投资者来说,这在市场疲弱时尤其有用。

在新公寓竣工后,通常需要一些时间才能够让一些经纪对出租这类公寓培养出专长,因此投资发展商新推出公寓的买家,在公寓竣工的首两年内,出租新公寓时可能会感到较无助。

●旧公寓的单位面积更宽敞

建好超过20年的项目,一般拥有非常宽敞的单位和卧房面积。即使是十年前建好的公寓,单位和卧房面积也相当宽敞,但过去十年竣工的公寓面积却逐渐缩小。

卧房面积较大,意味房间可以让两个租户共同租用。由于出租市场气氛疲弱,租户持续谨慎,并变得实际,尽量租用预算内的房子,因此租户对较旧的项目租用兴趣更高。

●更多价格低于百万元的房地产出现在转售市场

在房地产的全盛期(2010年至2012年),价格攀涨至“至少100万元”,因此100万元也成为“负担得起和合理价位的心理基准”。但是,目前却是相反的情况,一旦价格跌到100万元以下,就是吸引人的买卖;100万元的心理基准已成为许多买家根深蒂固的记忆/基准。

可是,2013年中出台的总偿债率限制,经过多年实施后,情况已经不同。买家现在要从转售市场上找的是,价格远远低于100万元的房地产找的房地产。虽然这样的交易不容易找,但肯定比之前(2014年)容易得多。

此外,转售市场通常也能找到更好的交易。这是因为转售房地产的屋主,一般上都是在房价于2010年飙涨之前买下的。他们若想要脱售单位,还是有能力稍微降低价格,让价格更有竞争力。

准备购买从2016年起竣工的单位

●私宅价格在2016年大跌的风险更高,但买屋机会将迅速出现

根据市区重建局最新数据,房价只是稍微调整(自2013年第三季以来滑落8.4%),价格还未达到让买家承担得起或符合他们的期望。

目前房地产价格的软着陆,符合各房地产利益相关者的最佳利益。但是,长久疲弱的需求显示,买家将持续观望,等待购买物有所值的房子。

由于买家的期望还无法从价格的软着陆得到满足,而未推出和未售出的住宅存货却相当多,我们不能假设在2016年接下来的季度中,价格不会大跌。然而,即使价格真的大跌,也不会持久,因为投机性买家将迅速出现,提振整体买房情绪,而价格也可能会在大跌一两季度后迅速回弹。

那些自2011年买了房子的屋主,将持守房子至少四年,以避免偿还卖方印花税。到了2016年年中,我们会看到更多挨过四年持守期的屋主开始转售房子。那些购买郊区房地产并面对疲软出租需求的投资者,会从2016年起更愿意削价,让自己至少在不亏钱的情况下转售房子,因为他们会觉得不值得费力去想出各种出租策略来吸引租户。

●出租市场有各种各样的房地产供选择

说转售市场只提供设计过时的老旧房地产,是不正确的。自2010年起,发展商便推出了许多设计出色、别具风格的公寓,它们一般在2014年以后竣工。当中也有新的住宅产品,例如在2010年至2012年、房地产市场旺热的年头所推出的郊区鞋盒公寓。小型公寓填补了市场空缺,许多单身买家认为转售组屋尽管相当老旧,价格却高昂。

跟组屋相比,新的鞋盒公寓面积介于400至500平方英尺,设计新颖,对单身或没有孩子的夫妻来说,也较舒适。

●投资房地产人各有志

因此,由于价格疲弱,现在可能是开始做功课和寻找竣工房地产的时机。总偿债率限制和降温措施改变了买家的心态,从希望购买私宅,转为更加务实和谨慎的心态(自2014年下半年以来更加显著)。因此,投资者预料将越来越喜欢较老旧的公寓(至少十年),他们可以买到一些物有所值的房子,例如每个单位大大低于100万元,并且更容易地租出房子。这是因为外派人员的房屋津贴减少,不愿意花钱租用租金更高的新竣工私宅。

话虽如此,购买转售私宅意味着实际的贷款将立刻生效,而投资者也会感受到目前疲弱出租市场的冲击。买家一般上喜欢向发展商买房,通过渐进式付款方式,来延迟房贷。

购买较旧房地产的买家也要把装修费用考虑在内,而多数转售房子都需要大量装修,尤其是至少15年的房子,装修不单只是要让房子焕然一新,可能还需要重新铺设电线。

本文作者是智信研究与咨询总监

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