房地产投资 伦敦仍是“避风港”?

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2016年房地产特辑

在不明朗的时期,伦敦是个仍受新加坡人青睐的避风港。

曾雪瑞 Ricardo Figueiredo/文

新加坡为防止房地产市场过热而推出的降温措施,已经成功遏制了这个势头,并促使房地产投资者在海外寻求更好的投资机会。

根据仲量联行的数据,2012年至2015年期间卖出的海外单位中,88%的是英国房地产。日本房地产排在第二位,但只占10%,其余的2%包括澳大利亚、美国、泰国和新西兰等地的项目。考虑到市场的新兴项目越来越多,这清楚地表明,英国依旧是新加坡人最青睐的海外投资选择。这绝不是一个新的趋势,自从新加坡人开始投资海外房地产以来便是如此。

多年来,新加坡投资者对投资伦敦的兴趣持续不减。2013年伦敦市中心新建的房地产当中,新加坡买家占了23%,仅次于英国买家的27%。这个需求背后的主要原因是资本保值、租金市场的发展、雄厚的资产增长前景和伦敦作为全球性金融中心和教育中心的地位、且拥有可靠的法律制度和透明的记录。总的说来,伦敦的避风港特质日益增加,为投资者提供了一定的安全保障。

买家偏好转变

然而买家的偏好略有转变。目前受追捧的单位类型、投资者可接受的价格水平、以及对传统伦敦黄金中央地区以外的项目更加关注,显示了现下投资者的情绪。

仲量联行英国住宅研究部主管亚当·查利斯(Adam Challis)说:“我们看到买家兴趣在转变,买家现在寻求中低价位、拥有长期增长前景的项目,我们预计,低于100万英镑价位的市场将在2016年保持强劲,但也要愈加保持谨慎。”

他补充说:“支持伦敦住宅房地产需求的属性依然良好,买家预计会继续在2016年上半年在第2区及以外的地区寻求价值投资机会。因此,这些房地产的新项目价格预计基本保持平稳,但前提是开发商调整预期,以适应这种新的市场情况。”

影响伦敦住宅市场的潜在因素——英国公投

由于新加坡人在英国的投资显著,应该明确了解影响当地住宅市场的因素。

关于英国是否应该留在欧盟的全民公投将于2016年6月23日(星期四)举行。英国会否退出欧盟(也被称为“Brexit”)的主题是不确定性。有一些人担心,这种不确定性可能产生溢出效应,冲击住宅房地产市场。

如果全民公投赞成英国留在欧盟,那么英国应该很快会一切照常。然而,如果全民公投的结果是否定,那我们唯一能确定的就是接下来会出现更多不确定因素。对伦敦而言,英国退出欧盟对房地产市场带来更大风险,这已经反映在英镑货币严重贬值上。在伦敦市长鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)表示支持英国退出欧盟后,英镑兑美元下跌至七年的低点。

但另一方面,英镑疲软也可能会吸引更多资金投资伦敦的住宅房地产市场。此前,英镑兑其他货币的坚挺让伦敦成为更昂贵的投资选择。如果英国退出欧盟,这点也会发生变化。

乐观的理由和今年的展望

尽管目前形势不明朗,伦敦的住宅房地产市场也有为之乐观的理由。相比于世界其他杰出城市,伦敦从未以摩天大楼而闻名,但这将发生变化。现在,发展商之间正在竞相建造伦敦最高的地标建筑。

值得关注的是,相对于住房需求,伦敦的住宅供应持续短缺,这个短缺不仅会在未来五年持续下去,而且会加大。这可能是为什么伦敦的景观出现变化,摩天大楼开始增加。更引人注目的垂直塔推出,使得原本就很吸引人的伦敦又增添了一个利好因素。

尽管2016年伦敦黄金中央地区市场展望格外敏感,买家的兴趣转向大伦敦地区(Greater London),使得伦敦房地产市场展望乐观。伦敦外区房地产市场的价格增长,预计会高于价值和价格更为敏感的中央地区市场;大伦敦地区预计取得5.5%的价格增长。

总之,2016年是英国政治和经济巩固和前进的一年。中国和其他新兴经济体的发展、石油价格、本地房地产市场的持续低迷,都使得英国发挥其避风港的优势。

本文作者是仲量联行国际住宅部副董事与高级业务发展执行员

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