槟城 房地产新亮点

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槟城占地只有293平方公里,与新加坡一样土地资源有限,具有小岛效应。分析员认为,展望2016年,槟城楼市仍然面对一些挑战,包括信贷环境收紧、出租市场疲软,以及宏观经济环境较为悲观,不过,由于价格已经开始调整,预计将吸引更多人在今年内抄底进场,带动成交量回升。

吴慧敏/文 图片由Hunza Properties提供

2016年,槟城房地产市场虽然仍面对相当多的挑战,不过,随着价格不断下调,再加上市场存在一些供应缺口,一些分析员相信,今年下半年一些一直守侯在旁的潜在买家,或许有望被重新吸引到市场上来,带动交易量回升。

一直是买家看好的投资地点

在马来西亚众多城市中,槟城一直是许多潜在买家看好的投资地点。根据NAPIC的数据,槟城是继吉隆坡之后,马来西亚房价涨幅最大的城市。自2000年以来,当地的房价指数攀升了将近50点,至大约150点。

槟城占地只有293平方公里,与新加坡一样,土地资源有限,具有小岛效应。由于岛上大多是高低起伏的山地和森林,因此当地市政府积极展开填土计划,来增加土地资源。最近确定的一个新填土地点,就是槟城中际海岸的海草区。

去年底,槟城州政府也终于批准了总价值270亿令吉的交通大蓝图,预计将对多个地区的房价带来振兴作用,并且推动房地产和周边产业的价值。

目前,槟城的人口为160万人,但有研究报告显示,到2020年将增加至200万人,2030年则进一步增加至240万人。但由于公共交通使用率低,仅为5%,因此交通阻塞情况日益严重。

在新的交通大蓝图下,槟州将推出更多衔接道路,主要建议兴建5条主要高速大道、包括在槟岛北部、2条则在东部中区、1条海底隧道及另一条在半岛大陆。在公共交通领域方面,槟州也将推行各项公共交通工具,包括电动巴士、轻快铁、巴士快速交通系统、电动火车及游艇等,确保它们能够提供无缝交通衔接。

许多房地产业者相信,这个全面的交通计划,将槟岛及半岛大陆衔接起来,缩减两地之间的价格差距,预料将推动槟城房产的价值。

这些计划吸引了一些外资前来,在新加坡公司方面,例如淡马锡控股就与槟城发展局在槟岛西南县的峇央峇鲁(Bayan Baru),建造一个价值13亿令吉的项目。新加坡悦榕集团也在直落巴港(Teluk Bahang)发展槟城悦椿度假村。 鹏瑞利控股则正在牛汝莪(Gelugor)区发展一个大型综合项目,发展费用预计超过30亿令吉。

马来西亚房地产市场目前整体供需失衡

目前,整个马来西亚房地产市场普遍存在供应和需求失衡的情况。许多地区的高档住宅都面对供应过剩问题,但中低收入阶层却无法在市区内,买到价格相对负担得起的房屋。马来西亚亨利行(Henry Butcher)在最新的房地产市场分析中指出,如果政府能在新的一年克服马币的贬值及波动,同时通过各种计划提振经济发展,那么房地产业应能避开冲击。

该报告指出,受到国际原油价格下跌和马币持续贬值等因素,马来西亚房地产市场在2015年受到很大冲击。其中以高档和非有地房产的冲击较大,一些外国投资者因为马币波动,而不愿意在马来西亚置产。为此,发展商预计会在今年配合市场的需求,推出更多价格低于50万令吉的房屋,来吸引国人购买。

再加上马来西亚政府为了达到“居者有其屋”目标,在2016年财政预算中宣布拨款2亿令吉,帮助低收入马来西亚人购买首间房屋,为他们的贷款首付提供援助,因此,预计能刺激一些年轻家庭进场,推动成交量上扬。

分析员认为,展望2016年,槟城楼市仍然面对一些挑战,包括信贷环境收紧、出租市场疲软,以及宏观经济环境较为悲观,不过,由于价格已经开始调整,预计将吸引更多人在今年内抄底进场,带动成交量回升。

其中,特别值得注意的是价位低于50万令吉的房地产,由于发展商将配合市场需求,在乔治镇(Georgetown)、牛汝莪、Bayan Mutiara和Balik Pulau等区,推出更多价格较廉宜的房子,再加上政府对初次购屋者的财务援助,预计将鼓励更多人进场。

过去两三年槟城房地产成交量明显减少

过去两三年,槟城的房地产成交量显著减少,从2013年第四季的约4700个单位,减少至去年第三季的3815个单位。

其中以槟岛的情况最显著,由2013年第四季的2584个减少至2015年第三季的1554个。威省的情况相对平稳,2013年第四季的成交量为2114个,去年第三季成交量仍维持在2261个单位的水平。

在交易金额方面,槟城的住宅房地产交易金额也从2014年第四季的20亿6459万令吉,减少至去年第三季的14亿2511万令吉。

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