降温措施如何影响房市?

2016年房地产市场将面临非常严峻的考验。(档案照)
2016年房地产市场将面临非常严峻的考验。(档案照)

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2016年房地产特辑

私宅价格在过去九个季度能稳健下调,或许只是因为政策效应尚未全面发酵,而其弊端也只有在若干年后才会显现出来。额外买方印花税和卖方印花税更犹如两枚“定时炸弹”,随时可能成为动摇房市的导火线。

李敏雯/文

记得两年前房地产降温措施正在发酵时,一名房地产圈内人就与我打赌说:“房市萎靡不振,政府一定会在今年内(指的是2014年)松绑降温措施。”很可惜,这名圈内人“等到花儿也谢了”,却仍不见政府有半点动作,相信很多人也心生纳闷。

政府虽然三缄其口,但似乎再三强调了“房市的稳定性”,言下之意就是,如果市场情绪加上过去的七轮降温措施、包括卖方印花税(SSD)和额外买方印花税(ABSD)以及总债务偿还比率(TDSR)框架动摇了整体市场的稳定,那可能就是“救市”的前兆了。

那究竟我们的房市在2016年是否能继续稳健下调呢?高纬环球的研究发现,过去九个季度平稳的跌势很可能在今年内出现变化,加上目前全球股市受中国放缓、油价暴跌而动荡造成市场情绪进一步受挫,每个季度房价跌幅将不会依然维持在过去九个季度介于0.5%至1.3%的范围。如果房价跌势突然加剧,同时再受这七轮降温措施连累而无法提振需求,要继续保持房市的稳定就更具挑战了。

额外买方印花税或引发削价战

首先来探讨额外买方印花税在2016年可能带来的影响。过去五年,市场多将焦点放在额外买方印花税对个别买家,尤其是外国买家对本地房地产市场的影响,鲜少探讨这个条例对发展商的影响。这主要是因为它对发展商的冲击要到五年后才显现出来。加上从2011年底到2013年上半年,房价依然向上挺进,所以该措施对屋价的影响更被买家甚至是发展商忽略了。

额外买方印花税在2011年12月8日起首次推行,发展商在购买土地后的五年内必须完工并售完项目内全部的私宅,否则将须缴付相等于地价10%的税收,外加过去每年5%的利息,并从收购地皮后的14天开始计算。如果是在2013年1月12日及之后购买的地皮,发展商的额外买方印花税则增加至15%。

高纬研究部根据过去各发展商在2011年12月8日及之后收购地皮的情况来计算,目前总共有24个尚未售罄所有私宅项目会在2017年上半年之前须支付额外买方印花税,相等于现在开卖私宅项目的不到十分之一。

其中12个受影响的私宅项目来自政府售地计划,而另外12个则来自集体出售重新发展项目。需要赶在2017年上半年清完的私宅单位累计达1426个,相等于这24个受影响项目私宅单位总和的20.6%。

若按照时间段来分,有29个私宅需要赶在2016年底之前售出,937个则要赶在2017年第一季之前售出,另外460个则必须在2017年第二季之前售出。

虽说发展商有很好的持守能力,但由于这个条例较之前发展商合格证书条例(Qualifying Certificate,简称QC)更具杀伤力,大多数发展商、尤其是动辄四五百个单位的私宅大型项目都不敢怠慢。这是因为该条例规定:即使整个项目只剩下一个未清完的私宅单位,该发展商就必须支付相等于整体地价10%的额外买方印花税外加利息,而非按照地皮价格和未售完私宅的占比来计算。

若依据今年开年首两个月每月分别只能消化322和301个私宅的成绩来看,这1426个私宅,恐怕得拖上大半年才能清完。倘若发展商不想支付这笔庞大的额外买方印花税,那么2016年下半年估计会预见这24个项目的未售出单位中的一些推出市场降价求售,甚至引发新一轮削价战。

卖方印花税的延迟效应

政府最早在2010年2月施行卖方印花税,之后在2010年8月和2011年调整两次,现行卖方印花税率是买后于第一年卖出要还16%;第二年12%;第三年8%;第四年4%。这项措施是要防止人们投机,以短期买卖房地产牟利。不过由于过去四年的利率依然低廉,不少抱着投机心态的买家还能熬过这四年的“捆绑期”,不过我们的研究也发现,从2016年开始将会有更多私宅被推出市场套现,主要是因为2012年是个新私宅销售的巅峰年份,全年新私宅成交量达到2万2197个的历来最高纪录。

从数据来看,2012年推出的大型私宅项目(至少有200个私宅单位)有多达21个,这21个大型私宅项目截至2012年底,平均卖出88%,相当于1万零428个私宅单位。其中卖出的9158个位于中央区以外(OCR),这些私宅也已经陆续在过去一到两年内竣工。鉴于目前经济放缓,政府也继续收紧外籍员工条例,导致租赁市场疲软,非有地住宅的空置率在2015年底已达到9.4%,是十年来的最高;加上房贷利率因美联储加息而开始上扬,对投资者来说更是雪上加霜。在这样的大环境下,卖家印花税征收期一过,就不乏投资者离场,加剧供过于求的情况,不利于房地产市场的平稳下调。

由此可见,私宅价格在过去九个季度能稳健下调,或许只是因为政策效应尚未全面发酵,而其弊端也只有在若干年后才会显现出来的缘故。额外买方印花税和卖方印花税更犹如两枚“定时炸弹”,随时可能成为动摇房市的导火线。

2016开年以来,全球股市风起云涌,在经济放缓、企业、商家和老百姓纷纷收紧裤腰带的一年,房地产市场将在今年面临非常严峻的考验。两枚“定时炸弹”该不该拆以及如何拆,也应该是决策者今年的重要议程。最后,希望那位从2014年开始久等的圈内人士,中短期内不要再失望了。

本文作者是高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部主管

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