展望未来，新加坡的住宅市场预计还会在短期内面对价格下跌压力。不过，长期而言，新加坡住宅市场的前景仍然明亮，新加坡对于持长线眼光的外国投资者还是具有吸引力。
黄显洋／文
外国投资者对新加坡住宅房地产的兴趣，自政府2011年12月出台额外买家印花税（ABSD）后就大幅下跌。外国人在2015年买下893个单位，比2014年的1142个单位减少了22％。
相较2010年和2011年，当时海外买家的需求仍强劲，外国人分别在本地买下4398和5584个住宅单位。在本地房屋措施预计不会改变的情况下，新加坡住宅房地产是否仍对外国人具吸引价值？
是谁在购买新加坡房地产？
毫无悬念，来自中国、马来西亚和印度尼西亚的买家，为本地住宅房地产带来庞大的海外需求，而且多年来一直稳定进行投资。中国投资者目前是整个海外市场的领导者，占了外国人交易量的36％，马来西亚和印尼分别占了海外成交量的13％。（见表一）
外国买家的国籍比例在过去几年出现了变化，中国籍买家的需求量在2013年超越了印尼籍买家，其中一部分原因可能跟兑换率的波动有关。印尼籍买家的购买能力下跌，相信是因为印尼盾兑新元持续贬值。不利的汇率走势，再加上额外买家印花税被抬高，明显增加了印尼买家购买新加坡房地产的成本。与此同时，中国籍买家却因为人民币兑新元走强，而带动需求也有所增加。（见表二）
虽然整体外国买家交易量减少，不过永久居民（PR）的成交量却有所提升。在2015年，永久居民买下了2525个公寓单位，比2014年的2206个单位增加14％。
由于外国投资者购买住宅单位时，必须缴付沉重的15％ABSD，有些买家选择等到获得永久居民的身份后才买房，以便省下约10％的成交价。
对外国短期投资者缺乏吸引力
额外买家印花税的实施，人为地提高了新加坡的购屋成本，也把本地和外国投资者推向其他海外市场，如伦敦和澳大利亚。毕竟，缴付15％的额外印花税，意味着有关房地产的价格必须至少增值15％，才能抵消印花税的费用。
除了成本增加，当中也涉及心理因素。外国投资者会排斥需缴付比“本地人高”的价格。在这个日益全球化的世界，投资者有更多的选择可以让他们调配自己的资本。
此外，卖家印花税（SSD）也可能会阻止一些短线投资者进场。目前卖家印花税要求买家必须持守新加坡房地产一段最低期限，否则就必须在脱售时缴付印花税。目前的最低持有期限为四年，按持守年限缴付不同比率的印花税。
由于“进场”和“退场”的成本都不菲，再加上市场环境低迷，投资者更可能会在首四年持守他们所置的房子。但随着利率上调，持守费用也可能水涨船高，增加房地产投资的整体风险。
基本因素保持不变
尽管目前市场气氛疲弱，吸引外国人前来新加坡的基本因素保持不变。对外国人来说，新加坡仍是一个工作、生活和娱乐的好地方。
根据“全球宜居城市指数”（Global Liveable Cities Index），新加坡被选为全球排名第七的宜居城市，在亚洲则位居第二，仅排在香港后面。相较香港，新加坡的教育体系更为优秀而著名，生活成本也更低廉，这对注重家庭生活的外国人更具吸引力。
根据经济合作与发展组织（OECD）的有史以来最大规模的全球学校排行榜报告，新加坡名列前茅，这是对新加坡高素质教育水准的一项官方认证。该报告也相信，教育水平是一项强大的指标，能够预测一个国家未来可以长期制造的财富。
在商业环境风险评估研究集团（BERI）的年度报告，新加坡在最具投资潜能的城市排行榜上也称冠。长年以来的谨慎治国方针和完善的政策，让新加坡晋升成为区域最成功的国家之一。
新加坡对汇回本国的利润（repatriation of profits）和资本进口没有设限，再加上经商环境有利，与各国的外交关系良好，新加坡为投资者提供了一个政治与经济稳定的环境。
随着亚洲的经济趋向整合发展，新加坡占据了有利的位置，能够为有意扩展亚洲业务的公司，提供一个发射基地。这将造就工作机会，并吸引来自世界各地的外籍人才。
房地产市场的下行风险较低
低利率时代所产生的充裕现金，朝亚洲经济体奔涌而至，并推高了区域的房屋价格。与区域其他市场相比，新加坡的房地产价格相对保持稳定，这可归功于新加坡政府自2009年推行的降温措施，其目的是为了拉缓房价的上升速度。因此，新加坡的房地产泡沫化风险相对较低，这对不愿承担风险的外国买家而言具有吸引力。
新加坡对长线投资者仍具吸引力
新加坡住宅市场的基本面维持不变，成交量和房价下跌主要是因为现有的降温措施，显著抑制买家的现金周转能力。其实，住宅房地产的潜在需求还是保持强劲，这点可以从部分新推出目的整体成交量增加和强劲购买活动获得证明。
当房价下跌至阻力水平，交易量预计会回弹，投资者也会重新进场。此外，由于贷款限制和降温措施已经去掉一些房地产市场的泡沫，投资者所面对的下行风险也随之减低。
展望未来，新加坡的住宅市场预计还会在短期内面对价格下跌压力，这是因为供应过剩，而且市场面对现金紧缩问题。不过，长期而言，新加坡住宅市场的前景仍然明亮，新加坡对于持长线眼光的外国投资者还是具有吸引力，因为新加坡将继续发展成为首屈一指的金融枢纽，并成为亚洲金融皇冠上的亮眼珠宝。
本文作者是橙易（OrangeTee）研究与咨询部高级经理
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