EC市场前景探讨:房屋升级的好时机

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2016年房地产特辑

转售EC显示强劲价格。如果考虑到买家是以“折扣价”购买EC单位,这交易的“甜头”显得更多。不过EC并非适合短期回筹或者能在一夜间套利的房地产类型。由于EC须在住满10年后才全面私有化,因此EC的买价和卖价之间的差距会随着时间转移。唯有在新EC的价格比相同地点和素质的全新私人公寓来得便宜时,购买EC才符合经济效益。

伊斯迈(Ismail Gafoor)/文

图片由城市发展提供

为应付“夹心层”需求而设的执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC),是介于政府组屋和私宅之间的一种混合式住宅。它迎合想要住进私宅但是承担不起私宅价格高涨的屋主需求,不过由于这群屋主的收入高于平均,他们并不符合购买建屋发展局(HDB)组屋的条件。

EC填补了这个落差,让豪华的住屋环境,在政府融资政策的协助下,变得可负担得起。

EC价格一般也比私人公寓来得低,所以对于组屋提升者来说,是能协助他们实现目标、相当具吸引力的选项。

以“折扣价”购买私宅

根据PropNex研究部资料,新推出EC定价通常比私人公寓低20%至25%,所以对私人公寓价格望而却步的中等收入家庭或组屋提升者来说,EC无疑是一个受欢迎的房屋选择。

向发展商直接购买的新EC,也和普通的组屋一样,设有家庭收入顶限,不过李显龙总理刚刚在2015年国庆群众大会上宣布提高这个收入顶限,从之前的1万2000元提升至1万4000元。

此外,只要家庭核心成员有至少一名新加坡公民,就符合购买条件,而且建屋局也会为这群屋主提供购屋津贴。

一旦达到五年最低居住年限(MOP),EC屋主的形势将更有趣,因为他们可在几乎没有限制的情况下出售EC,唯一例外是只能将房子卖给新加坡公民和永久居民。这几乎等同于私宅,但只能卖给新加坡公民和永久居民。

在持守10年后就连以上限制都取消,也即外国人和公司团体也能购买超过10年屋龄的转售EC。在这个阶段,EC就和其他非永久地契私人公寓一样。

强劲价格增长

转售EC也显示了强劲价格。如果再考虑到买家是以“折扣价”购买EC单位,这交易的“甜头”显得更多。

优点和缺点

不过,EC并不是一种适合短期回筹或者能在一夜间套利的房地产类型。由于EC必须在住满10年后才全面私有化,因此EC的买价和卖价之间的差距会随着时间转移。

唯有在新EC的价格比相同地点和素质的全新私人公寓来得便宜时,购买EC才符合经济效益。

对于想要住满至少五年、无意购买其他住宅资产的买家来说,EC是很好的选择。EC买家并没有被限制投资商业或工业房地产,只要在有关商业单位内没有住宅的部分就行了。

除此之外,EC还有下列其他“优惠”:

●豁免缴交额外买方印花税(ABSD)。

●屋主无需支付卖方印花税,因为屋主必须满足五年最低居住年限。

●可以延期付款,首付只有20%,65%在获得临时入伙证(TOP)时缴付,剩余的15%在房子法定完工(legal completion)后再付。

●和其他共管公寓享有同等的生活素质与设施,不过却可以申请2万元或3万元(首次购屋者)的公积金购屋津贴(CPF Housing Grant)

●进场价格较容易符合预算(比大众私人公寓来得低)

组屋提升者例外

虽然条例规定组屋提升者必须在EC项目完成的六个月内卖掉其组屋单位,不过这项规定的好处是,银行在计算其可贷款额时,组屋提升者每个月原本要摊还的组屋房贷款项,不会被纳入房贷总偿债率(TDSR)的计算方程式中。

由于家庭收入顶限已提高,对组屋提升者来说,这可能是你采取行动的最好时机了。

目前市面上仍有一些在2013年和2014年推出的EC项目,无需支付转售抽润。

豁免转售抽润可让提升者节省4万至5万元,视第一次获得津贴的组屋类型而定。以一个800平方英尺EC单位来说,省下来的金额相等于每平方英尺50元至60元。

目前,市面上预计还有约2400个EC单位豁免转售抽润。相对来说,那些想购买在2015年推出的EC的人,就必须支付转售抽润。

自2015年及之后推出的2600个EC单位,都必须支付转售抽润。

EC2016年及未来前景

随着私人房地产的尺价突破1000元水平,EC还是保持着强劲而且独特的价格吸引力。随着家庭收入上限调高至1万4000元,更多的组屋提升者将符合购买条件,不必再勉强挤出更高的预算来购买大众市场的私人公寓。

EC这一资产类别的积压购买需求维持强劲,特别是会引起潜在买家和组屋提升者的兴趣,因为现在还有免付转售抽润情况下提升住宅的一段空窗期。

总的来说,随着大众私宅和EC之间的价格差距日益扩大、新房贷总偿债率框架的部分豁免权,以及现有的房屋津贴,都让EC显得比以前容易负担。现有EC项目近5000个新单位供应,也让潜在买家有更多购屋选择。

随着今年推入市场的EC供应有限,EC的需求预计会保持强劲,并且具上升空间,这是因为发展商将不断改进设计和设施来吸引想要提升至私宅生活环境又希望得到津贴的买家。

本文作者是博纳集团(PropNex Realty)总裁

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