2015年，更严格的外来劳动力限制，以及全球经济不确定因素持续笼罩，造成工业房地产价格和租金微跌，然而比起2003年和2009年经济不景气时，情况尚算温和。结构性逆风预计也将对今年新加坡的工业房地产造成压力。大约1900万平方英尺的工业空间于2016年完成，很可能把全岛的空置率推高至逾11％。不过价格和租金指数的缩减程度将小于2015年，原因是发展商的成本增加，也没出现经济衰退的情况。
麦俊荣／文
2015年，新加坡工业房地产市场遭逆风吹袭。然而，比起2003年和2009年经济不景气时，情况尚算温和。
这股逆风造成工业房地产价格和租金微跌，这主要是因为各项政府政策导致，包括更严格的外来劳动力限制，以及全球经济不确定因素持续笼罩。
工业房地产价格疲弱
2015年第四季，工业房地产价格进一步滑落。工业房地产价格指数于去年第四季加速下滑，环比下跌1.5％，去年第三季环比减幅为0.3％。与2014年相比，价格去年全年下跌1.7％。
多用戶工业厂房的资本价值环比缩减1％，单一用户的则减少2.2％。与前年同比，多用户和单一用户工业厂房的价格分别减少了1.7％和1.8％。
工业空间资本价值下滑的速度正逐渐加速。
这与工业经营者和投资者对市场的反应一致，主要受到亚洲经济增长放缓和本地制造业表现疲弱的影响。不过价格下滑的速度很温和，估计每一季少于3％。
根据工业房地产提呈的买卖禁令（caveat）数据，2015年交易量比前一年减少30％。不过，减少的主要是在新销售与楼花转售（sub-sale）。尤其新销售的交易量由2014年的283宗减少至2015年的63宗，而楼花转售的交易量则从118宗下跌至63宗。
然而，相较于2008至2009年的金融危机，2015年工业房地产的资本价值下滑程度还是属于和缓的。在金融危机期间，价格指数连续四个季度下滑，累计达到23.3％。
最明显的是2009年第一季，下滑幅度最大，比前一季少了10.2％，当时是自1997至1998亚洲金融风暴以来，最严峻的一次。
有鉴于此，我们可以合理总结，目前工业房地产下滑趋势是非常温和的，部分原因是由政府政策所造成。
不同区域的表现
在各个规划区的工业空间资本价值，西区的减幅最大。去年第四季，多用户厂工业房价格指数连续第八季下滑，比第三季减少3.1％。等于过去两年，累计缩减幅度达到13.8％。
在全面低迷情况下，唯一例外是中区。该区的价格指数比上季增加0.2％，不过，全年仍比前一年减少了0.1％。
工业房地产租金滑落
工业空间的租金指数的走向与资本价值的方向一致，租金指数于2015年第四季全面下滑。仓库租金指数跌最多，比上季少了约1.5％。多用户及单一用户工业厂房租金指数则比上季减少1.2％。
在不同地区的租金指数中，东北区依然是下滑最多的，每季缩减2.9％。
这主要是因为有较多刚完成的项目推出市场，供过于求造成租金下行压力沉重。
然而，目前的工业房地产市场并不如想象中差。2015年有三个季度的租金指数连续下滑，累计达到2.5％；2008至2009年的金融危机时，租金指数连续四个季度下滑，累计高达18％。
工业房地产价格将滑落多少
基于商业环境愈形挑战，许多业者和投资者抱持观望态度，预期叫价及租金将进一步减少。
从表面来看，持观望态度是正确的。毕竟投资者面对众多不确定因素，包括新加坡制造业成长放缓、中国经济逆风，以及亚洲经济将面对长期不景气的媒体报道不间断。因此，投资者希望工业房地产的资本价值将持续滑落。
不过，若期待工业房地产价格下跌至2009年水平——当时全球金融危机重挫新加坡经济，导致工业空间价格大幅缩减，是不太可能发生的事。这是因为2015年工业房地产发展商所投入的建设成本和土地成本比2009年高出许多。
由于建设成本占了发展项目成本的相当大部分，发展商势必将增加的成本转嫁给买家，销售价格会更高。发展商受限制，无法降低叫价吸引更多买家。所以，目前的卖出价格很有可能已经接近发展商的收支平衡。因此，投资者不应该期待更低价格。
市场展望
结构性逆风预计将对今年新加坡的工业房地产造成压力。大约1900万平方英尺的工业空间将于2016年完成，这很可能把全岛的空置率推高至逾11％。因此，价格和租金指数将面对下行压力。不过，缩减程度将小于2015年，原因是发展商的成本增加，也没出现经济衰退的情况。因此，价格及租金指数预估比去年微幅减少1％至2％。
工业房地产的供应也将于2016年后减缓，2017年估计将完成680万平方英尺的空间。因此，随着租金及资本价值在来年达到一个新平衡点，2016年出现的买家市场及租户市场可能逐步消失。
本文作者是欣乐国际（SLP）研究与咨询部主管
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