工业房地产市场展望:价格与租金微幅下滑

 豪利在乌美兴建的Oxley BizHub有728个小厂房。(OXLEY TOWNER提供)
豪利在乌美兴建的Oxley BizHub有728个小厂房。(OXLEY TOWNER提供)

字体大小:

2015年,更严格的外来劳动力限制,以及全球经济不确定因素持续笼罩,造成工业房地产价格和租金微跌,然而比起2003年和2009年经济不景气时,情况尚算温和。结构性逆风预计也将对今年新加坡的工业房地产造成压力。大约1900万平方英尺的工业空间于2016年完成,很可能把全岛的空置率推高至逾11%。不过价格和租金指数的缩减程度将小于2015年,原因是发展商的成本增加,也没出现经济衰退的情况。

麦俊荣/文

2015年,新加坡工业房地产市场遭逆风吹袭。然而,比起2003年和2009年经济不景气时,情况尚算温和。

这股逆风造成工业房地产价格和租金微跌,这主要是因为各项政府政策导致,包括更严格的外来劳动力限制,以及全球经济不确定因素持续笼罩。

工业房地产价格疲弱

2015年第四季,工业房地产价格进一步滑落。工业房地产价格指数于去年第四季加速下滑,环比下跌1.5%,去年第三季环比减幅为0.3%。与2014年相比,价格去年全年下跌1.7%。

多用戶工业厂房的资本价值环比缩减1%,单一用户的则减少2.2%。与前年同比,多用户和单一用户工业厂房的价格分别减少了1.7%和1.8%。

工业空间资本价值下滑的速度正逐渐加速。

这与工业经营者和投资者对市场的反应一致,主要受到亚洲经济增长放缓和本地制造业表现疲弱的影响。不过价格下滑的速度很温和,估计每一季少于3%。

根据工业房地产提呈的买卖禁令(caveat)数据,2015年交易量比前一年减少30%。不过,减少的主要是在新销售与楼花转售(sub-sale)。尤其新销售的交易量由2014年的283宗减少至2015年的63宗,而楼花转售的交易量则从118宗下跌至63宗。

然而,相较于2008至2009年的金融危机,2015年工业房地产的资本价值下滑程度还是属于和缓的。在金融危机期间,价格指数连续四个季度下滑,累计达到23.3%。

最明显的是2009年第一季,下滑幅度最大,比前一季少了10.2%,当时是自1997至1998亚洲金融风暴以来,最严峻的一次。

有鉴于此,我们可以合理总结,目前工业房地产下滑趋势是非常温和的,部分原因是由政府政策所造成。

不同区域的表现

在各个规划区的工业空间资本价值,西区的减幅最大。去年第四季,多用户厂工业房价格指数连续第八季下滑,比第三季减少3.1%。等于过去两年,累计缩减幅度达到13.8%。

在全面低迷情况下,唯一例外是中区。该区的价格指数比上季增加0.2%,不过,全年仍比前一年减少了0.1%。

工业房地产租金滑落

工业空间的租金指数的走向与资本价值的方向一致,租金指数于2015年第四季全面下滑。仓库租金指数跌最多,比上季少了约1.5%。多用户及单一用户工业厂房租金指数则比上季减少1.2%。

在不同地区的租金指数中,东北区依然是下滑最多的,每季缩减2.9%。

这主要是因为有较多刚完成的项目推出市场,供过于求造成租金下行压力沉重。

然而,目前的工业房地产市场并不如想象中差。2015年有三个季度的租金指数连续下滑,累计达到2.5%;2008至2009年的金融危机时,租金指数连续四个季度下滑,累计高达18%。

工业房地产价格将滑落多少

基于商业环境愈形挑战,许多业者和投资者抱持观望态度,预期叫价及租金将进一步减少。

从表面来看,持观望态度是正确的。毕竟投资者面对众多不确定因素,包括新加坡制造业成长放缓、中国经济逆风,以及亚洲经济将面对长期不景气的媒体报道不间断。因此,投资者希望工业房地产的资本价值将持续滑落。

不过,若期待工业房地产价格下跌至2009年水平——当时全球金融危机重挫新加坡经济,导致工业空间价格大幅缩减,是不太可能发生的事。这是因为2015年工业房地产发展商所投入的建设成本和土地成本比2009年高出许多。

由于建设成本占了发展项目成本的相当大部分,发展商势必将增加的成本转嫁给买家,销售价格会更高。发展商受限制,无法降低叫价吸引更多买家。所以,目前的卖出价格很有可能已经接近发展商的收支平衡。因此,投资者不应该期待更低价格。

市场展望

结构性逆风预计将对今年新加坡的工业房地产造成压力。大约1900万平方英尺的工业空间将于2016年完成,这很可能把全岛的空置率推高至逾11%。因此,价格和租金指数将面对下行压力。不过,缩减程度将小于2015年,原因是发展商的成本增加,也没出现经济衰退的情况。因此,价格及租金指数预估比去年微幅减少1%至2%。

工业房地产的供应也将于2016年后减缓,2017年估计将完成680万平方英尺的空间。因此,随着租金及资本价值在来年达到一个新平衡点,2016年出现的买家市场及租户市场可能逐步消失。

本文作者是欣乐国际(SLP)研究与咨询部主管

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息