权衡市场情况 投资高档私宅好时机

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2016年房地产特辑

如果政府为现有降温措施松绑,房地产买气就会提高。高档私宅价格有可能在2018年就回弹,即比整个市场更早回弹。现在,投资者身处很好的窗口,可以权衡并决定买房,不然就会为时已晚。

韩焕美 陈金道/文

过去三年,核心中央区(Core Central Region,简称CCR)的私宅交易量逐年下滑,从2013年的3452个交易,下降至2014年的1775个交易,再下降至2015年的1674个交易。

一系列的房地产降温措施,造成更少具规模的投资级别新房地产项目推出市场。买家都在等待价格出现更大的调整,才愿意采取进一步的行动。世邦魏理仕(CBRE)认为,这为买家提供了一个购买高档私宅的窗口。

总偿债率框架

政府推出的房地产降温措施,对缩减本地和海外投资者的买房胃口,扮演了重要的角色。最有效的降温措施莫过于总偿债率(TDSR)框架,将买房者所有债务的每月摊还款额限制在不超过收入的60%。

总偿债率加上尤其是针对外国和永久居民买房者的额外买家印花税(ABSD),大幅缩减了房地产需求。相对中档和大众私宅,高档私宅的价格较高,因此受降温措施的影响也更大。

在2011年12月8日或之后,向政府购买土地发展项目的发展商,必须在五年期限里完成销售所有的单位,否则就得支付相等于土地价格10%的ABSD以及利息。

从2013年1月12日起,这个ABSD上调至土地价格的15%外加利息。此外,受合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)条例限制的发展商,在项目落成后的两年内,也需要售出所有单位,不然它们需要支付一笔延长费,这笔延长费是按土地价格和未售出单位比例计算。

尽管过去几年,整体房地产需求下滑,高档私宅领域仍见一些销售活动。买家知道,现在豪宅的价格已更加实际,因为核心中央区价格指数分别在2014年和2015年下滑了4.1%和2.5%。

一些刚落成或即将落成的豪宅,由于买家能看到成品,也有助高档私宅的销售。譬如,根据买卖禁令数据,优景苑(Goodwood Residence)分别在2014年和2015年售出52个和38个单位。这些单位中,绝大部分面积超过2200平方英尺,大部分售价在400万元或以上。

Ardmore Three项目在2015年卖出四个约1800平方英尺的单位,平均售价是600万元。另一个高档私宅项目Leedon Residence,则在2015年卖出75个单位,绝大部分的面积超过2100平方英尺,售价在400万或以上。

单单今年2月,就有9个价值千万元的豪宅单位成交,从中可以看出人们对豪宅的兴趣不减。当中包括Bishopsgate Residences、Boulevard Vue、丽嘉登苑(Ritz-Carleton Residences)和TwentyOne Angullia Park。相对来说,2014年和2015年分别只有20个和17个相同价位的豪华公寓单位成交,它们所处的地点包括雅茂园(Ardmore Park)、卡斯加登径(Cuscaden Walk)和汤林生路(Tomlinson Road)。

大部分的豪宅买家是经过长期考虑,斟酌了他们的选择以及经济情况后,才作出决定。作为掌握信息的知情投资者,他们知道应花多少钱,来购买核心中央区的房地产。房价趋软,为投资者和自住型买家都带来了拥有高档房地产的窗口。

最新一个推出的豪宅项目是Carinhill Nine。这个项目将建有一条行人天桥,能直接连到百利宫(Paragon)购物中心,这也就是说,通往伊丽莎白医院相当便利。整个项目共有268个单位,约89%的单位面积介于592至1324平方英尺,其中134个单位已在3月初以每平方英尺平均2500元的价格售出。良好的销售反应,为高端市场带来了振奋力量,预料将能带动即将在今年底推出的Marina One 第二大楼(521个单位)的销售反应。

包括Cairnhill Nine在内,核心中央区未来的非有地私宅单位供应,截至2015年底共计2500个。传统上,第9、第10、以及第11邮区的所有新私宅供应,都来自一些屋龄较大项目的集体出售活动。

近年来,由于屋主对集体出售项目的售价抱有较高期许,而集体出售条例却更严格,再加上房地产降温措施等因素,通过集体出售活动售出的土地供应几乎干涸。

高档私宅价值有所保障

不过,在滨海湾等新兴高档区,政府还能划出新的住宅地段。在那之前,未来几年的房地产推出市场,也就只有这2500个高档私宅单位可以买卖。

属于2016年上半年政府售地名单的第9邮区马丁广场(Martin Place)地段如果在今年顺利售出,会为高档私宅供应增添455个单位。即使如此,高档私宅仍只占所有房地产供应的一小部分。因此,相对整个房地产市场,高档私宅的价值有所保障。

2015年,核心中央区的房地产转售需求上升,预计今年会继续上扬。2015全年的非有地核心中央区私宅转售买卖禁令有1200个,是当地新私宅需求的三倍,相对2014年的水平上升35%。

买家对转售高档私宅有兴趣,因为这些单位面积较大,而且属于永久地契。约40%的转售高档私宅的价格介于100万元至200万元,这对谨慎观察入场时机的买家而言是较容易消化的一笔数目。

像雅茂园(Ardmore Park)这样的豪华项目,尽管已有15年的屋龄,对买家仍具吸引力,因为它的单位大,面积约2885平方英尺、设计理想、且有宽敞园景。2013年至2015年,这个项目每年平均有八个单位易手,价格介于700万元至1000万元。

同样的,有21年屋龄的四季园(Four Seasons Park)同期有15个单位转手,其2260平方英尺的单位能以500万元至600万元价格转售,更大的单位能以700万元或以上售出。很显然的,即使在淡市,高档项目仍有更好的价格持守力。

未来一年,由于降温措施仍在、经济放缓,以及利率上升,本地楼市预计会依旧淡静。一些项目会出现价格调整,一些屋主为了脱售单位也会下调价格期望。不过,高档私宅供应有限,有助控制其价格出现巨大跌幅。

如果政府为现有降温措施松绑,房地产买气就会提高。高档私宅价格有可能在2018年就回弹,即比整个市场更早回弹。现在,投资者身处很好的窗口,可以权衡并决定买房,不然就会为时已晚。

本文作者分别是世邦魏理仕研究部副主管和私宅部执行董事

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