私宅分阶段推出 利多于弊

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项目分阶段推出有助发展商应对不确定因素。同时,这允许发展商在市场有所起色时能够从中获益,尤其目前的潜在需求其实相当强劲。

李乃佳/文

在经济环境不明朗和政府推行降温措施的大前提下,大多住宅项目都选择分阶段推出。

根据戴德梁行(DTZ)的研究和市区重建局(URA)针对发展商的调查,2015年推出的7163个单位当中,有将近一半、即3537个单位是分阶段推出的。它们大多数是较大型的住宅项目,位于第19区(实龙岗花园、后港和榜鹅)、第20区(碧山和宏茂桥 )、第27区(义顺和三巴旺)和第28区(实里达)。

观望市场何时能见底

降温措施仍不知何时会放宽,股市和大宗商品市场也剧烈波动。许多潜在买家都在等待更明确的讯息,观望市场何时能见底。

因此,项目分阶段推出有助发展商应对不确定因素。同时,这允许发展商在市场有所起色时能够从中获益,尤其目前的潜在需求其实相当强劲。根据统计局年度家庭收入趋势的调查显示,受薪家庭的每月实际收入中位数取得3.8%年增长;收入最高的家庭实际收入也增加7.2%,中等家庭收入年增长则低于7%。

项目分阶段推出除了能给市场一些吸纳新供应量的时间,也让发展商能够向海外买家招手,尤其是一些比较高档的项目。

潜在买家其实也可从中受益,因为他们能够作比较的选择增加了。如果项目一次过推出,受欢迎的项目往往轮不到迟来的买家选购。这些迟来的买家,能够作比较的选择也不多。

此外,对本地市场了解不深和预算不多的外国买家,可参考较早推出几个阶段的销量。根据市区重建局房地产资讯系统(Realis)的数据,大众私宅的外国买家通常会以本地买家作为借镜。

售价低不一定就卖得好

人们一般认为,较迟推出的单位,价格会因为市场疲弱而降低。有趣的是,从数据看来,一些地区在第二、第三期推出的单位,价格都保持相近水平。

从图表我们可以看出,2015年第一季至第四季不同邮区在中位尺价、最高价和最低价的变化。根据地区来分析,可以减少异常值,让数据更具意义。当然,这些价格可能还是不够全面,包括了异常值和一些偏好上的变化,不过仍可以从中窥探到一些现象。

首先,从统计学的角度来看,没有明显的证据显示,2015年第二、第三期推出的单位售价就比较低。当然,撇开数据不说,市场上我们也可以经常看到这样的现象。

其次,没有证据显示,售价较低,销量就比较好。以第14区来说,虽然去年全年价格不变,仍有256个单位成交,销售率约九成。相反的,第28区的价格有所下调,却只卖出42%的单位。

最后,项目的销量好与否,并非取决于分几个阶段推出,而是项目的地点是否靠近学校和地铁站等设施。

虽然项目分阶段推出为发展商增添了灵活性,但却承载产品倦怠和讯号错误的风险。整体而言,在市场疲弱之际,这个作法还是好处多过坏处。

本文作者是戴德梁行研究部副主管

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