拍卖场上良机处处 今年或有更多大型房屋被抵押逼售

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2016年房地产特辑

如果您有意从公寓/共管公寓或排屋,提升至更大的有地住宅,今年你可以考虑到拍卖会上寻找买房良机。在各类房地产中,住宅房地产是拍卖场上最常见的。2015年是拍卖会场相当繁忙的一年,被推出来拍卖的房地产创下六年来新高,达到796个。在现有的房贷条例下,再加上利率上扬、市场气氛低迷,预计会有更多这类房子出现在拍卖会场上。

黄黎明/文

图片由高力国际提供

这些年来,拍卖会一直是新加坡买家和投资者,觅得房地产进场良机的另一管道。这是因为被业主或银行推出来拍卖的房地产,不但种类繁多,而且价格透明化。

2015年是拍卖会场相当繁忙的一年,被推出来拍卖的房地产创下六年来新高,达到796个,这比2014年的529个显著上扬了50.5%。被抵押逼售的房地产也刷新过去七年来的记录,创下241个。至于业主自己推出来拍卖的房地产,则维持在555个的高水平,给予买家多样化的选择。

在各类房地产中,住宅房地产是拍卖场上最常见的。2015年推出来拍卖的796个房地产中,有530个,即66.6%属于住宅房地产。其中,抵押逼售房地产占了36.2%,而这192个被抵押逼售的住宅房地产中,有地和非有地住宅各占26%和74%。

展望2016年,预计还会有许多房地产会在锤子声中被售出,全球宏观经济局势不明朗,再加上利率上调,冲击了市场气氛,大大影响了买家的信心。

特别是抵押逼售房地产,以及被银行或金融机构收回的房地产,数量相信会在2016年继续稳健上升,甚至可能超越2015年的270个。

这是因为越来越多业主无法应付房贷供款,他们即使找到有兴趣的买家,也可能因为房贷条例限制,而导致交易无法顺利完成。

总的来说,我们在2015年看到的三大趋势,预计还会在2016年持续下去:

一、占地面积超过3000平方英尺的有地住宅

如果您有意从公寓/共管公寓或排屋,提升至更大的有地住宅,可以考虑在2016年到拍卖会上寻找买房良机。我们注意到,拍卖会上出现、被抵押逼售的有地住宅,大多都是占地面积超过3000平方英尺的大型房屋,它们的单位价一般也较高。

在2015年,这类房子包括:一间靠近勿洛、位于惹兰庇老(Jalan Bilal)的排屋;一间靠近兀兰、位于木林径(Woodgrove Walk)的排屋、一件靠近金文泰、位于花柏径(Faber Walk)的半独立洋房;以及一间靠近格兰芝路(Grange Rd)、位于独木山(One Tree Hill,)的独立式洋房。这些房子都全部成功售出了。

2015年,拍卖会场也出现了一栋位于明才坡(Binjai Rise)的优质洋房。这是过去8年来,第一次有优质洋房被推出来拍卖,这栋洋房最终以投标的房式被售出。

在现有的房贷条例下,再加上利率上扬、市场气氛低迷,预计会有更多这类房子出现在拍卖会场上。有些可能是初次登场的新房源,但也有些可能是之前已经推出拍卖、但没有成功售出,所以再次登场的房源。

实际上,2016年的首两个月,我们已经看到不少占地面积超过3000平方英尺的房源出现,例如胡文钊路(Woo Mun Chew Road,靠近东海岸路上段)的独立洋房。我们预计未来几个月将有更多这类独立洋房、半独立洋房和角头排屋出现。

二、分层地契有地住宅,或聚落式共管洋房

如果你对拥有共享设施或游泳池的分层地契有地住宅感兴趣,那么拍卖会场上的选择也非常多。

靠近杜尼安路(Dunearn Road)的华源道(Hua Guan Ave)和靠近第六道(Sixth Ave)的Estravillas,去年都有分层地契有地住宅被推出来拍卖,而且未找到买家。这些房子不但地点适中,而且靠近设施、名校和地铁站。

三、超过1500平方英尺的大型公寓,特别是位于黄金地区

精明的投资者也能在拍卖会上,找到物有所值、特别是位于黄金地区的大型公寓。这些公寓的面积超过1500平方英尺,格局宽敞,而且尺价极具吸引力,因此深受投资者和新加坡富裕人士的欢迎。

去年,在拍卖会场上推出的抵押逼售非有地住宅中,超过50%,即77个就属于这类面积超过1500平方英尺的公寓/共管公寓单位。这比2014年的51个增加了51%,反映出买家在抛售这类大型公寓,特别是价格在150万元以上的公寓,正面对相当大的困难。

去年出现的一些例子包括:升涛湾的Seascape @ Sentosa Cove单位、乌节路附近的Residences at Killiney单位、滨海湾的滨海舫(The Sail @ Marina Bay)单位、白沙的Bluwaters 2单位、东海岸上段的The Sound单位、马里士他路的Prestige Heights单位、丹戎加东的Esterina单位、实龙岗上段的Rio Vista单位,它们很快都被买家抢购一空。

2016年首两个月,被贷款公司推出来拍卖的大型公寓,还包括荷兰路的The Serenade @ Holland单位、直落古楼(Telok Kurau)的Prestige Loft单位、升涛湾的Turquoise单位,以及汤申路的陈中明大厦(Tan Tong Meng Tower)单位。

有意在黄金地区,特别是传统的第9、10和11邮区寻找买房良机的投资者,肯定能够找到一些好的房子,特别是核心中央区的房价,自2013年第一季的高峰以来,已经下滑了8.9%。

实际上,一些买家已经在去年把握机会,迅速进场买下这类黄金地区房地产。例如格兰芝路(Grange Rd)的The Grange单位、里峇峇利路(River Valley Road)的St Thomas Suites单位、乌节路附近的The Imperial单位、史格士路附近的Orchard Scotts单位,就分别以415万元、360万元、344万元和306万元成交。

今年,一间位于荷兰路The Serenade @ Holland的共管公寓,也以170万元在锤子声中被卖出。

未来几个月内,预计还会有更多进场的机会,可以买到这类黄金地区的共管公寓/公寓。

本文作者是高力国际(Colliers International)副董事经理与拍卖与销售部主管

遗产中见珍宝

拍卖会上值得留意的另外一个买房良机,是业主过世后遗留下来的房地产,有时会被信托人推出市场拍卖。

去年,丹戎加东一带的白兰森路(Branksome Road)就有一间独立洋房成功以1630万元售出。勿洛的幸福弯(Lucky Crescent)也有一间半独立洋房以371万元成交,而波东巴西的惹兰柬埔寨(Jln Kemboja)则有一间排屋以225万元成交。

今年来,买家可以考虑的遗产房地产,包括位于东海岸路一带、马绍尔路(Marshall Road)的独立洋房,以及位于格兰芝路附近、麟谷美叻(Lengkok Merak)的半独立洋房。

这些房地产都是相当罕见的珍宝,往往是某一个家族珍藏了多年的物业。如果不是因为遗产分配,一般不会在公开市场上出现。

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