市场究竟见底了吗?

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2016年房地产特辑

林东荣 谢耀辉/文

新加坡房地产市场一般上是周期性的,下跌的终会上扬。但这一轮价格回调是亚洲金融危机以来最长久的,许多人难免会顾虑价格何时回弹。就2016年的走势而言,有分析认为,政府的降温措施将会持续,房地产市场仍有诸多阻碍,加之不稳定的区域经济,因此今年私宅市场将仍会是虚弱的一年。由于市场缺乏刺激因素提振,价格可能会继续下滑。

自2008年与2009年间的全球金融危机以来,新加坡的房地产价格已经鼓胀。2010年,私宅价格增长了18%,而2011年,价格增长了6%。政府组屋的增长时间更长,价格从2005年就开始攀升。过去将近八年,政府组屋转售价格指数增加一倍,上扬了104%。价格的快速增长,使到政府担心住宅市场过热,并促使政府采取行动。为了让市场降温,政府推出了一轮又一轮的降温措施,终于在2013年实施总偿债率(Total Debt Servicing Ratio)与房贷偿还率(Mortgage Servicing Ratio)后,成功使价格停止增长。自那时以来,价格就出现下行趋势,私宅与政府组屋的价格连续九个季度分别下跌8.4%与9.9%。

由于新加坡的房地产市场一般上是周期性的,下跌的终会上扬。但是,这一轮价格回调是亚洲金融危机以来最长久的,许多人难免会顾虑价格何时回弹。

较活跃的政府组屋转售市场

最新的2015年第四季政府组屋转售价格指数显示,与2015年第三季比较,指数上扬了0.1%。虽然增幅小,但却是自2013年第三季以来第一次上扬。这使到2015年整体价格下滑1.6%。这与2014年形成鲜明对比,当时价格下滑了4.6%。此外,过去三个季度的价格稳定,每一季度的变动少于0.5%。

交易量在第四季增至4992个单位,比第三季的4893个多2%。与2014年第四季相比增幅则为7.7%。因此,2015年的转售交易共计1万9306个单位,比2014年的1万7318个单位多11.5%。

稳定的转售价格可能会吸引买家。鉴于价格逐渐下滑花了一段长时间,认真的买家可能屈服并买下组屋,而不继续等价格大跌,因为价格可能根本不会大跌。转售组屋的交屋等待时间也要短许多,通常是几个月,而不是建设新政府组屋项目所需的几年。因此,买家仍愿意支付更高价钱买转售组屋。

我们认为价格已经见底,或快要见底。以目前的价格来看,买家已经回到市场买房,所以我们才会看到交易量增加。因此,卖家不太可能进一步降低要价。但是,由于房贷偿还率限制价格上扬,价格大幅度回弹极为不可能。此外,金融市场与全球经济的不稳定也抑制了买气。我们应该会在2016年继续看到政府组屋转售价格指数每一季度出现微小的价格变动。

私宅市场虚弱

市区重建局的最新数据显示,私宅价格在2015年第四季微幅下滑0.5%,使价格全年下滑3.7%。相比之下,2014年第四季的跌幅为1.1%,而2014年的跌幅则为4%。各地区的价格都相当稳定。核心中央区(Core Central Region)与其他中央区(Rest of Central Region)的房地产价格分别下滑0.3%与0.4%,而中央区以外(Outside Central Region)的房地产价格则维持不变。与2014年相比,核心中央区与其他中央区的价格跌幅较小,分别为2.5%与4.3%。反观中央区以外,价格跌幅则比2014年大一点,为3.7%。

2015年第四季的交易量环比下滑,有3199个单位售出,2015年第三季则有4159个单位售出,差异为23%。2014年同期的销量也上扬15.9%,这可能纯粹是因为季节性原因。

2015年整体售出了1万4177个私宅单位。这比2014年交易的1万2847个单位多10.4%。以往,交易量是由发展商的销售推动,但近几个季度,我们看到转售市场又开始活跃起来。这从转售交易的占比提高可看得出。我们观察到多数买家都是买来自住。这群买家通常比较喜欢旧项目较大的单位。新项目的单位面积则偏小。

由于投资者意识到租赁市场竞争激烈,而且购买多个房地产需要缴交额外买家印花税(Additional Buyer's Stamp Duty),所以投资活动也放缓了。

2016年,就如国家发展部长黄循财所表示,降温措施暂时会维持下去。此外,现在的房地产市场有诸多阻碍,包括不稳定的股市,正在上扬的利率,以及不稳定的区域经济。因此,我们认为2016年对私宅市场而言应该会是虚弱的一年。由于市场缺乏刺激因素提振,价格可能会继续下滑。

从长远来看

无论如何,新加坡的房地产市场长期来看仍然稳固。2015年,世界银行连续第10年把新加坡喻为最亲商经济体,排名在香港、美国与英国之上。同一年内,世界经济论坛把新加坡排在全球最具竞争力经济体排行榜的第二名,仅次于瑞士。新加坡人口也预期在2030年达到650万人至690万人。这些全都会产生住宅需求,而住宅需求是住宅市场的骨干。在缺乏土地的新加坡,价格一般上呈上行趋势。

就算在现今的市场价格已下滑多年,许多卖家仍从房地产获利不少,有些人获取的利润甚至是买价的三倍!因此,买卖双方应该采取较长期的观点,不要受短期市场波动太大的影响。

本文作者分别是ERA产业的主要执行员和研究分析员

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