王德辉 Hannah Pham／文
全球金融危机復甦期间，透过政府土地销售及集体出售所获得的住宅土地供应大幅增长，以满足愈来愈多房屋购买者的需求，尤其是2010至2012年。那段时间市场的强劲需求，使得过去两年新建私人住宅供应达到了前所未有的纪录。2014及2015年，私人住宅总存量上升13.2％，于去年第四季达到32万7448套。
这两年，每年平均总计1万9500套新建成，比起2009至2013年的每年平均1万1400套，高出71％。因此，空屋率由2013年第一季的5.2％迅速上升至2015年第四季的8.1％。这是过去十年来，空屋率首次超过8％。
新建私人住宅供应飙涨，却遇上需求减缓。生产效率提升，导致引进外籍劳动力的政策紧缩。过去三年半，每年持就业准证人数增长不到1％。此前三年，每年增长将近16％。部份原因是过去几年的政策变动，例如持有就业准证的最低薪资门槛要求，经过三次调整，由2011年的2500新元提高到2014年的3300新元。
此外，那些希望将家人接到新加坡的工作准证持有者，其最低薪资也于2015年9月起调涨25％，达到5000新元。
这项政策是不鼓励外籍人士到新加坡工作。如今经济成长趋缓，商业环境愈形挑战，也使得企业缩减员工的房屋预算。这使得一些外派人士离开新加坡并提前终止了租赁契约。
子市场租金全面下滑 市区以外尤其明显
供过于求，租金也逐步下滑。在2013年第四季至2015年第四季的连续九个季度里，市区重建局的私人房屋租金指数已持续下滑7.9％。非有地住宅，包括公寓及套房，位于中央区以外的租金指数跌势最明显，2013年第一季至2015年第四季，下跌了9.3％。其次是核心中央区，于2013年第三季至2015年第四季，减少了7.9％。其他中央区受影响程度最小，2014年第一季至2015年第四季，下滑5.4％。
在中央区以外，也就是市区外的大众市场，租金的较大幅度下滑主要归咎于过去两年总存量16.9％的大幅增加。同期相比，核心中央区及其他中央区的总存量仅上升9.9％。其他中央区或城市边缘的子市场租金较低，比核心中央区更抗跌。已有租户因房屋预算缩减或为了节省租金，从核心中央区搬迁至其他中央区。
热门租赁项目
表一列举的是2014年完成且于一年内在各自子市场中承租比例（即已租出单位与项目总单位量的比例）最高的发展项目。核心中央区及其他中央区比例较高，显示两者比中央区以外的项目更符合租赁市场需求。
位于核心中央区，中央商业区的发展项目如76 Shenton及Altez受到租户青睐，特别是在市中心上班一族，这裡不仅靠近上班地点，附近也有很多娱乐、设施及地铁站。The Boutiq在乌节路附近 ，Gilstead Two和Loft @ Nathan靠近黄金区，前往市中心非常便利，也有丰富设施。
Loft @ Nathan的平均单位面积为570平方英尺，适合想要一及二房式小户型的租户。其余四个项目的平均单位面积介于750至970平方英尺，大部分为二及三房式。Altez的租金中位数较高，部份原因是这栋250公尺、62层楼高的建设可饱览城市风景与海景。
位于其他中央区，Concourse Skyline及Spottiswoode 18就在中央商业区外，与位于中央商业区内的住宅一样便利。Guillemard Edge、The Foresta @ Mount Faber及Viva Vista尽管不在市区，一样受到欢迎，因为这裡交通方便，设施普及。除了单位面积平均为1020平方英尺的Concourse Skyline，其他项目的平均单位面积介于470至720平方英尺。Concourse Skyline租出的多数为三房式，而其他项目租出的以一房式及二房式居多。
中央区以外或市区以外的大众私宅多属自住业主市场，但因租金较核心及其他中央区便宜，仍受到精打细算的租户欢迎。Casa Cambio地理位置极佳，靠近实龙岗地铁站及NEX购物中心。The Tennery地理位置也极佳，直立于属于零售及交通共构大楼的十里广场及十里广场轻轨列车上方。
尽管其余三个项目不在地铁站附近，仍然享有良好的交通网路及设施。Casa Cambio、Cardiff Residence及Nottinghill Suites的单位较小，平均面积介于470至580平方英尺。The Tennery及The Greenwich的平均面积是700平方英尺。这些项目已出租的单位大部分是一房式及二房式，其中一些项目的一房式更受欢迎。
这项热门租赁项目的调查显示一房式及二房式的小户型单位是主要的市场需求。这个现象可能是受到目前经济
景气的影响，企业更具成本意识，缩减房屋预算。为了节省成本，公司可能更倾向于派遣单身或有小家庭的员工到新加坡。然而，这不表示投资一房式及二房式单位是稳赚不赔。这项调查所列举的项目是成功案例，仍有许多楼盘因供过于求，找不到租户。一个项目必须具有吸引人的条件，才能获得租户青睐并收取更高租金。
展望
市区重建局的资料显示，承接前两年的强劲趋势，2016年将有接近2万2000套新的私人住宅单位落成。由于经济成长趋缓以及限制聘雇外籍劳动力的政策所导致的需求疲软，空屋率可能进一步上升。租金将于2016年持续下滑，估计2017年到谷底，届时私人住宅供应量开始缓解，但仍取决于经济成长復甦力道。2017年及2018年的新建设项目估计分别为市场增加1万4000及1万个单位，比起2014年至2016年的数量明显少很多。只要需求显著回温，足以抵消2014年至2016年市场供过于求的情况，租赁市场即可走向復甦之路。
本文作者是仲量联行研究部董事与研究部分析员
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