2015年是新加坡楼市疲弱之年，而这种低迷情绪延续至2016年，因为降温措施近期内将不会放宽，同时房地产业又出现大量新私宅建成。
但随着一些利益相关者作出相应调整，预料2017年房地产市场情绪会改善，私宅价格可能趋向稳定。
私宅市场的低潮期
本地租金和私宅价格预料今年全年将继续软着陆，楼市也继续低迷。这主要是因为自2014年以来，市场有大量完工的新私宅项目推出。
市区重建局数据显示，2012年取得临时入伙证（TOP）的私宅单位（有地和非有地）共1万零329个，但这数目在过去几年不断上扬，今年预计完工的私宅单位共有2万1627个，比2012年多出近一倍。这也造成私宅空置率上扬，截至今年第三季已达到8.7％，
私宅空置率上升，意味着租户有更多选择，对租金市场无疑形成下行压力，令不少私宅投资者兴趣缺缺。
私宅市场将见隧道尽头的亮光？
根据市建局数据，今年第三季非有地私宅价格和租金分别环比下跌1.5％和1.2％，跌幅比前两个季度大。
不过整体而言，私宅价格从2013年第四季至今累计跌幅达10.8％，以三年跌约10％的角度来看，私宅下跌幅度并不算大，属于“软着陆”。
相比之下，在全球金融危机期间，互联网泡沫、沙斯时期和亚洲金融危机，本地私宅价格分别下跌24.9％、20％和44.9％，跌幅比现在来得更显著。
两种极端的期望
● 持谨慎、怀疑态度的观点
从某个角度而言，私宅价格软着陆其实有如一把双刃剑，会导致私宅价格跌势缓慢，形成市场的负面氛围。
在其他私宅下跌时期，私宅价格短期内迅速下滑探底，让买家很快地找到购买私宅机会。例如2009年第一季，私宅价格在一个季度内就猛跌14.1％，第二季又跟着跌4.7％。可是随着全球经济在2009年下半年趋向稳定，私宅价格半年间就迅速反弹。
私宅价格猛跌（在一两季度内）肯定会影响项目的盈利率。但这会让发展商和卖家马上作出决策，关上令人失望的篇章，然后继续前行，楼市整体购买情绪很快也能带动起来。
反之，在楼市肯定软着陆的情况下，一些有意购房者意识到房价下跌势头几乎是必然的，可能不急于抢购。这将使到楼市可能陷入长时期低迷状态。
● 更积极的观点
本地楼市已度过近三年艰难期，不断遭受私宅价格下跌和购买情绪低落的影响。今年中，英国公投脱离欧盟事件令全球局势不确定性上升，也让一些人担心它将严重打击本地楼市。
不过，楼市情绪正逐步改善。基本上，卖家和发展商已变得较务实，能调整价格达到买家的预期。
我们相信，私宅价格明年趋向稳定性的概率达65％，即使下跌，跌幅顶多只有3％。可是私宅价格回升可能性也不大，上涨概率只有15％，即使上涨，涨幅不会超过3％。
2017年私宅价格和租金稳定的可能性较大？
目前，市场对已完工私宅的购买兴趣似乎正在升温，这主要是因为买家发现这些项目的价值定位，包括它们设计和设施会较好。
一些投资者也了解到市场往往有波动性和周期性，在经历艰难时刻后往往是更美好日子的到来。所以他们开始寻找物有所值的购买机会——尽管大部分买家仍持着宁缺毋滥的态度，不急于进场投资。
另一方面，一些项目将受额外买家印花税（ABSD)条例影响，迫使发展商得削价卖出单位。有不少买家就对这类项目有着浓厚兴趣。但要注意的是，这些项目一般都将完工，贷款压力会更大。
总的来说，在2017年，业主相信会较愿意后退一步，定价方面比较务实。这将能除去私宅价格软着陆对市场造成的影响，尤其是避免市场陷入漫长又消极的下行期。
本文作者是智信研究与咨询总监
更多有关楼市走势的分析，可参阅2016-11月房地产特辑
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