文／邓慧玲、宋明蔚
优质洋房 （Good Class Bungalow，简称GCB）经常被称为新加坡房地产市场上流社会中的名流。按市区重建局的规划，优质洋房占地面积须至少1400平方公尺，它们也是新加坡最独特的住宅项目。
目前，新加坡的优质洋房只有约2500栋，大多是富裕家族、高净值人士和超高净值人士所拥有。这些横跨39个指定的优质洋房区，各有其鲜明特点，吸引了不同需求和背景的买家。
风向转换？
根据高力国际研究部整理数据显示，去年共有37宗优质洋房交易，总交易额为7亿8850万元。
相比2015年有33宗宗优质洋房交易，总交易额为7亿1300万元，去年总交易额同比上扬10.7％。
虽然去年优质洋房交易额是四年来最高，它仍远不如2012年高峰期。当时有50个优质洋房转手，总交易额高达10亿1000万元。
报告显示，2016年优质洋房平均每平方英尺成交价为1328元，比2015年低了4.7％；不过，2015年平均价却比2014年高出2.2％。
另一方面，今年迄今交易的三栋优质洋房，平均成交尺价为1008元，是近年来的低价位。这可能是基于两方面原因：优质洋房市场的卖家有限，以及全球经济充满变数，导致买家对价格更敏感。
然而，市场的不确定性似乎正在减弱。截至今年3月14日，股市呈现复苏状况。新加坡海峡时报指数今年迄今累计上涨约10％，是亚洲表现最好的股市之一。
股市表现通常是企业盈利前景的领先指标，而股市表现良好反映市场更大信心。此外，大多数富裕人士的财富可能与股市表现绑在一起。股市上扬意味着他们的财富也随着增加。
新加坡国内生产总值（GDP）表现也优于市场预期。去年第四季，新加坡经济同比增长2.9％。全年而言，新加坡经济增长2％。
经济师现在对新加坡今年经济增长前景更乐观，预测增长速度会加快。
情绪是可能转变方向的。除去外在的不确定性，我们认为优质洋房有以下的投资特点。
优质洋房是长期投资
从过去情况来看，新加坡有地住宅是作为自住用途，作为“买卖”目的的较少，这意味着优质洋房市场较不会出现价格大幅波动。况且，有地住宅受到外国人拥有权限制（建在地面层的分层地契房子和升涛湾有地住宅除外）。
事实上，2012年政府调整政策，只允许新加坡公民购买优质洋房区的有地住宅。这项措施调整对优质洋房带来重要影响，使它成为外国投资者无法涉足的投资类别。
因此，优质洋房经常被看作是少投机性、更具韧性，允许投资者把它作为整体投组合中的长期投资项目。
例如，在2008／2009年全球金融风暴时期，优质洋房平均成交尺价在2009年仍同比增加3％至841元，同时期的私宅价格却是大跌25％。
在2010年时和2011年时，优质洋房平均尺价也分别飙升31％和17％，达到1098元和1285元。
从2011年至今，优质洋房过去六年的价格相对保持稳定。大多数优质洋房平均成交尺价介于1285元和1393元。
反观非有地豪宅，受到疲弱经济、油价大跌、以及额外买方印花税和总偿债率框架等多方面因素影响，过去三四年下跌20％至25％。这说明优质洋房作为低风险和稳定的投资产品，具有一定的吸引力。
投资优质洋房回报良好
在金融市场，投资者可因看好某些资产上涨而买入股票、大宗商品或货币。
在房地产领域中，优质洋房是否可视为理想的“买入”投资呢？
过去十年数据似乎支持这一论点。从2005年到2016年，优质洋房平均尺价从383元上升至1328，相当于11年来涨250％。相比之下，同期私宅价格指数只是上升62％。
明显地，优质洋房过去10年表现不错，为业主和投资者中带来良好回报。优质洋房强劲基本面如供应有限，需求稳定、也应会支持优质洋房的长期表现。
遗产和保存财富
基本上，优质洋房可说是富裕人士的独有土地储备。由于优质洋房数量有限，并不是每个富裕人士或高净值人士都有机会买到优质洋房。
在过去六年，优质洋房交易量相对地低，每年只有27宗至54宗优质洋房转手，占优质洋房总数量约1％至2％。
相比之下，同时期二手私宅市场每年有8000至1万7700宗交易，占私宅总数量的2％至6％。
这些数据说明优质洋房很少转手。拥有优质洋房的业主一般会继续持有这物业，把它作为家族后代的保存财富之一。所以下一代富裕新贵要进入这个房地产类别，也就显得更具挑战性。
优质洋房将继续成为富豪保存财富的手段之一。除非这39个优质洋房区增加，否则优质洋房供应仍将有限。另一方面，想要加入“优质洋房俱乐部”，以巩固他们的财富地位的富裕新贵人数正不断增加，促使一些新贵更想趁早行动。
从套现到循环资本虽然通过房地产来积累和保存财富，是许多富裕人士首要目的，一些业主可能会选择卖出物业，以循环资金，投资到其他房地产领域乃至投资产品。
优质洋房价格过去10年稳定上扬，为一些业主带来显著资本增值，让他们处于卖出优质洋房，取得良好回报的优势。
一些业主可能希望能卖出房子套取盈利，这些卖家包括年长家庭，想要大房换小房。但大多有持守力的业主，或许都不愿按买家的要价把房子卖出。
在2016年的优质洋房交易中，买家或者有祖传财富，或者是已成为新加坡公民的外国富裕新贵。
作者为高力国际（Colliers International）董事经理和新加坡研究部主管
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