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优质洋房——卓越的资产类别

 2017年04月08日

去年爱士特女皇园(Queen Astrid Park)一栋优质洋房以4450万元成交,买家是吴清亮家族成员之一。吴清亮是本地富豪,身家估计76亿元。(档案照片)
去年爱士特女皇园(Queen Astrid Park)一栋优质洋房以4450万元成交,买家是吴清亮家族成员之一。吴清亮是本地富豪,身家估计76亿元。(档案照片)

文/邓慧玲、宋明蔚

优质洋房 (Good Class Bungalow,简称GCB)经常被称为新加坡房地产市场上流社会中的名流。按市区重建局的规划,优质洋房占地面积须至少1400平方公尺,它们也是新加坡最独特的住宅项目。

目前,新加坡的优质洋房只有约2500栋,大多是富裕家族、高净值人士和超高净值人士所拥有。这些横跨39个指定的优质洋房区,各有其鲜明特点,吸引了不同需求和背景的买家。

风向转换?

根据高力国际研究部整理数据显示,去年共有37宗优质洋房交易,总交易额为7亿8850万元。

相比2015年有33宗宗优质洋房交易,总交易额为7亿1300万元,去年总交易额同比上扬10.7%。

虽然去年优质洋房交易额是四年来最高,它仍远不如2012年高峰期。当时有50个优质洋房转手,总交易额高达10亿1000万元。

报告显示,2016年优质洋房平均每平方英尺成交价为1328元,比2015年低了4.7%;不过,2015年平均价却比2014年高出2.2%。

另一方面,今年迄今交易的三栋优质洋房,平均成交尺价为1008元,是近年来的低价位。这可能是基于两方面原因:优质洋房市场的卖家有限,以及全球经济充满变数,导致买家对价格更敏感。

然而,市场的不确定性似乎正在减弱。截至今年3月14日,股市呈现复苏状况。新加坡海峡时报指数今年迄今累计上涨约10%,是亚洲表现最好的股市之一。

股市表现通常是企业盈利前景的领先指标,而股市表现良好反映市场更大信心。此外,大多数富裕人士的财富可能与股市表现绑在一起。股市上扬意味着他们的财富也随着增加。

新加坡国内生产总值(GDP)表现也优于市场预期。去年第四季,新加坡经济同比增长2.9%。全年而言,新加坡经济增长2%。

经济师现在对新加坡今年经济增长前景更乐观,预测增长速度会加快。

情绪是可能转变方向的。除去外在的不确定性,我们认为优质洋房有以下的投资特点。

优质洋房是长期投资

从过去情况来看,新加坡有地住宅是作为自住用途,作为“买卖”目的的较少,这意味着优质洋房市场较不会出现价格大幅波动。况且,有地住宅受到外国人拥有权限制(建在地面层的分层地契房子和升涛湾有地住宅除外)。

事实上,2012年政府调整政策,只允许新加坡公民购买优质洋房区的有地住宅。这项措施调整对优质洋房带来重要影响,使它成为外国投资者无法涉足的投资类别。

因此,优质洋房经常被看作是少投机性、更具韧性,允许投资者把它作为整体投组合中的长期投资项目。

例如,在2008/2009年全球金融风暴时期,优质洋房平均成交尺价在2009年仍同比增加3%至841元,同时期的私宅价格却是大跌25%。

在2010年时和2011年时,优质洋房平均尺价也分别飙升31%和17%,达到1098元和1285元。

从2011年至今,优质洋房过去六年的价格相对保持稳定。大多数优质洋房平均成交尺价介于1285元和1393元。

反观非有地豪宅,受到疲弱经济、油价大跌、以及额外买方印花税和总偿债率框架等多方面因素影响,过去三四年下跌20%至25%。这说明优质洋房作为低风险和稳定的投资产品,具有一定的吸引力。

投资优质洋房回报良好

在金融市场,投资者可因看好某些资产上涨而买入股票、大宗商品或货币。

在房地产领域中,优质洋房是否可视为理想的“买入”投资呢?

过去十年数据似乎支持这一论点。从2005年到2016年,优质洋房平均尺价从383元上升至1328,相当于11年来涨250%。相比之下,同期私宅价格指数只是上升62%。

明显地,优质洋房过去10年表现不错,为业主和投资者中带来良好回报。优质洋房强劲基本面如供应有限,需求稳定、也应会支持优质洋房的长期表现。 

遗产和保存财富

基本上,优质洋房可说是富裕人士的独有土地储备。由于优质洋房数量有限,并不是每个富裕人士或高净值人士都有机会买到优质洋房。

在过去六年,优质洋房交易量相对地低,每年只有27宗至54宗优质洋房转手,占优质洋房总数量约1%至2%。

相比之下,同时期二手私宅市场每年有8000至1万7700宗交易,占私宅总数量的2%至6%。

这些数据说明优质洋房很少转手。拥有优质洋房的业主一般会继续持有这物业,把它作为家族后代的保存财富之一。所以下一代富裕新贵要进入这个房地产类别,也就显得更具挑战性。

优质洋房将继续成为富豪保存财富的手段之一。除非这39个优质洋房区增加,否则优质洋房供应仍将有限。另一方面,想要加入“优质洋房俱乐部”,以巩固他们的财富地位的富裕新贵人数正不断增加,促使一些新贵更想趁早行动。

从套现到循环资本虽然通过房地产来积累和保存财富,是许多富裕人士首要目的,一些业主可能会选择卖出物业,以循环资金,投资到其他房地产领域乃至投资产品。

优质洋房价格过去10年稳定上扬,为一些业主带来显著资本增值,让他们处于卖出优质洋房,取得良好回报的优势。

一些业主可能希望能卖出房子套取盈利,这些卖家包括年长家庭,想要大房换小房。但大多有持守力的业主,或许都不愿按买家的要价把房子卖出。

在2016年的优质洋房交易中,买家或者有祖传财富,或者是已成为新加坡公民的外国富裕新贵。

作者为高力国际(Colliers International)董事经理和新加坡研究部主管


来源:联合早报

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