李乃佳／文
沉寂多时的集体出售市场有回暖迹象，去年共有六宗项目成交。相比之下，过去几年本地私宅集体出售市场非常淡静，2014年没有任何交易。这主要是因为政府出台房贷总偿债率（TDSR）框架，影响市场需求，令发展商面对成本增加的风险。
根据住宅房地产法令（Residential Property Act），外国发展商受合格证书（Qualifying Certificate）规定限制，若无法如期完工，就须缴付延长销售款项。由于本地的房地产市场放缓，意味着发展商很可能无法在限期内卖掉所有单位。此外，如果发展商无法在五年内完成所发展的私宅项目并把所有单位卖出，还得支付额外买方印花税（ABSD）。
成本增加也意味集体出售项
目业主获得的溢价（premium）比业主个别卖出房地产少。自从政府实施总偿债率框架后，私宅交易量也锐减超过一半。有鉴于此，过去几年集体出售市场未见起色，随着私宅销量在2015年回升，发展商对集体出售再掀兴趣，这是因为政府自2015年起减少供地，而发展商的土地存库也开始告急。
通城大厦（ Thongsia Building ） 是政府推出总偿债率框架后首个成交的集体出售项目， 接着是顺福雅苑（Shunfu Ville）。顺福雅苑成功出售也带动其他发展项目寻求集体出售，当中包括诺曼顿园（Normanton Park）、Spring Cove、Rivera Point、Deby Court、樟宜花园（Changi Garden）、嘉碧园（The Capri）、淡滨尼阁（Tampines Court）和友诺士雅苑（Eunosville）。此外，一些商业大楼如加东购物中心（Katong Shopping Centre）也寻求集体出售。
哪些地区可能出现集体出售活动？
一、中等入息公寓
由于大多数中等入息公寓（HUDC）地段的再发展潜力大，因此私有化后的HUDC一般都会寻求集体出售。在本地18个HUDC中，有六个已集体出售。虽然HUDC看似最适合进行集体出售，但一些地段因土地面积较大及价格偏高，也可能令集体出售计划受阻。例如，2011年松林阁（Pine Grove）和礁湖园（Laguna Park）的要价分别为17亿元和13.3亿元。
土地面积较大和价格偏高意味着如果发展商无法在限期内卖出所有单位，就得支付更高的延长销售款项和额外买家印花税。因此，对发展商来说，规模较小的发展项目如Lakeview和彰思礼阁（Chancery Court）或许更具吸引力。
资料来源／戴玉祥产业咨询公司研究部
二、旧发展项目
集体出售项目地段的发展潜力与屋龄息息相关，这是因为旧公寓单位的面积一般较大，地段土地面积却相对较小。这些较旧的发展项目主要位于第15邮区和黄金地段。
位于黄金地段的一些旧发展项目如Dalvey Court、Balmoral Point和曼德勒大厦（Mandalay T o w e r s）都有集体求售的可能性。不过，这些发展项目都有很大的分层面积（strata area）。例如，Belmoral Point的三卧房单位面积约232平方米，四卧房单位面积则约474平方米。
此外，第15邮区对买家来说也极具吸引力，因为这一带有许多设施，而且靠近东海岸公园，附近也有多所名校。一些较旧的发展项目如Eastville（建于1966年）和East Grove（建于1975年）都属于低建筑群，重新发展的潜力很大。
随着汤申—东海岸地铁线（Thomson-East Coast Line）的建造，该地区将继续受到买家青睐。不过，这也可能令业主提高要价，令价差进一步扩大。此外，由于一些旧发展项目的单位数量较少，如果有少数业主不愿意出售房子，那么要争取到足够业主同意集体出售恐怕不易。
除了黄金地段，市区以外的一些旧私宅也可能寻求集体出售，这包括第5邮区（巴西班让、丰隆花园、金文泰新镇）、第12和19邮区（马里士他、大巴窑和实龙岗、后港、实龙岗花园和榜鹅）以及第21邮区（武吉知马上段、金文泰花园、乌鲁班丹）的发展项目。虽然这些地区有不少屋龄较大的私宅，但需求依然强劲。
买卖双方的意愿
若要达成集体出售，就须符合买卖双方的要求。除了满足业主提出的赔偿要求，还须兼顾他们对新住所的要求。例如，一些卖家可能因身体残障或是对该地区有所眷恋而难以找到新住所。
部分年纪较大的业主（尤其是年过60岁者）在取得卖房的收益前，也可能在申请房贷时遇到困难。
此外，要让业主与发展商对出售价格达成共识也非易事。面积较大、属于永久地契的热门地段的需求通常较大，业主对集体出售的售价抱有较高期许。另一方面，如果求售地段是还剩约60年的租赁地契，由于业主在申请房贷时可能碰到困难，因此在议价时有较大的商讨空间。
至于发展商，他们一般比较关注发展项目的销售情况。如果附近地区的新私宅项目售价较低，销量速度较慢，基于他们可能得支付延长销售款项和额外买家印花税等费用，因此出价不会太高。
展望未来，我们预计集体出售市场将在今年回暖，价格也将趋稳。不过，由于降温措施尚未松绑，集体出售市场的成交量恐怕难以回到2007年或2010至2013年期间的水平。
资料来源／市区重建局、戴玉祥产业咨询公司研究部
本文作者是戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）研究部东南亚区域主管
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