优质洋房的市场走向

房地产特辑：优质洋房

去年本地私宅交易量上扬16％，带动今年的市场买气持续升高。2017年首八个月的整体销量达1万6688宗，不仅比去年首八个月的1万零774宗交易高出50％以上，而且也高于2016全年的1万6378宗交易！

相比之下，优质洋房（Good Class Bungalow，简称GCB）市场的表现比较淡静。2017年1月至8月间共有26个优质洋房成交，总交易额为5亿4089万元。这虽然优于去年同期23宗交易的5亿2195万元总交易额，但仍低于2016全年37宗交易的7亿8853万元总交易额。

随着本地房地产市场的买气开始炽热起来，优质洋房市场的表现为何落后于大市？

■供应有限

首先，优质洋房市场属于小众市场。按市区重建局的规划，本地只有39个优质洋房区，主要坐落在第10和第11邮区的黄金地段。

根据市建局的资料，这39个指定区内的优质洋房数量约2800多栋，其中65栋还被列为受保留建筑。

基于政府必须更好地制定土地用途以应对人口增加及土地资源的竞争配置，因此我们认为政府增加优质洋房供应量的可能性并不大。

优质洋房是新加坡最顶尖的私人住宅房地产种类。一旦达到这一住房市场的顶端，接下来的提升选项只能是购买更大型的优质洋房或是超级顶层豪宅（super penthouse）。由于可进一步提升的住房选项有限，因此局限了可供出售的优质洋房数量。

优质洋房推出市场求售的情况还包括：屋主被调派到其他国家，或是因生活方式改变而决定大屋换小屋。

例如，友和园（Ewart Park）一栋优质洋房的屋主据说是因为孩子成家搬出去后，觉得不需要太大的房子，因此决定出售洋房。这对夫妇如今已迁入黄金地段的一个顶层单位。

此外，倘若屋主不幸陷入财务困境或是婚姻破裂，被迫必须出售资产以偿还债务或解决婚姻资产分配问题等，也可能导致优质洋房被推出市场求售。不过，这类情况仍属少数。仲量联行的研究资料显示，过去三年只有三栋优质洋房被抵押逼售。

■优质洋房新公民买家抢眼

政府在2012年调整政策，只允许新加坡人购买优质洋房区的有地住宅。这项措施调整使得外国人无法涉足这一房地产类别，导致需求缩减。

如今，优质洋房的买家主要为超高净值（ultra-high-net-worth）的新加坡家庭、40多岁的新加坡企业家及新公民等，其中尤以原籍中国的买家最为抢眼。

例如，今年4月，友和园一个1万5468平方英尺的优质洋房以1593万元成交，尺价相当于1030元；据了解，买下这栋洋房的是一名原籍中国、从事工程、建筑、房地产及其他生意的买家。

另一名原籍中国的买家是盛大集团的创始人之一雒芊芊。她在去年9月买下占地1万5148平方英尺、位于开宝路（Cable Road）的优质洋房，成交价为2300万元（成交尺价为1518元）。

优质洋房作为新加坡最独特的住宅项目，由于它的地理位置优越、占地面积也大，买家往往非富则贵。拥有优质洋房的业主一般会一直持有该物业，并把它作为保存财富的方法之一。除非陷入财务困境或是售价极具吸引力，否则他们不会轻易脱售。

去年，优质洋房市场趋软，令屋主对售价的期待降低。另一方面，买家则因优质洋房的价格从2012／2013年的高位下调约30％而比较愿意进场。基于买家与卖家之间的价差缩小，令优质洋房的交易量回弹至四年新高，达37宗。

然而，优质洋房销量回升，不但提振了卖家的信心，同时也令他们提高了要价。与此同时，买家则因须支付额外买方印花税（ABSD）而不愿贸然出手。

由于买家与卖家对于价格的期待仍存在差距，这多少影响了今年优质洋房的交易量。

■结论

本地优质洋房的销售活动不如整体私宅市场，不是需求不足所致，而是因为市场规模及市场参与者受到限制，以及买卖双方对于价格的期待仍存在差距。

优质洋房具独有特性，往往是富裕者追捧的资产类别。它的供应有限且非常稀有，可作为保存财富的方法之一，因此市场对这类房地产的兴趣永远存在。

总的来说，优质洋房在全岛35万6116个私宅单位中所占比率少过1％（截至2017年第二季的数据），供应料将维持不变。这有助于增强优质洋房的优势。

尽管如此，由于买家因须付额外买方印花税而不愿贸然进场，因此卖家必须对售价采取更务实态度，才有望达成交易。

【本文作者是仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管】

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