集体出售市场在淡静了近十年后，突然卷土重来。
到今年10月底为止，成交量已经多达18宗，交易金额已超过60亿元，是自2007年以来的最高记录。这也远超过去年集体出售市场的三宗交易总共10亿元的成绩。
不过跑在前头的似乎都是私宅项目居多，商用房地产和综合发展项目，反而登场的不多，成交得更少。
即使是在近期成交的商用和综合发展项目也属于较小型的，超过2亿价位的大宗项目一般鲜少在集体出售的活动中亮相。
近年来最大宗登场的商用集体出售项目应该非加东购物中心（Katong Shopping Centre）莫属。该购物中心在1973年开业，当时是本地第一座有冷气设备的购物中心，不过岁月催“楼”老，该建筑已经达到44年的“高龄”。
这个共有425个单位的永久地契项目，去年曾第三次登场集体求售，保留价为6亿3000万元，相等于容积率每平方英尺近2250元。由于之后获得当局批准，可改变土地用途为私宅或服务公寓及零售，项目预计将于今年11月重新召开特别大会，决定新的保留价。
还有一些“高龄”项目，也盘算着要赶在这轮集体出售热潮寻求买主。这些项目中以城市购物中心（City Plaza）的规模最大，倘若能推出市场，叫价可高达10亿2500万元。据高纬环球的统计，大约有至少十个商住和综合发展项目会在未来12个月内有望登场求售。
■面对挑战
不过由于商用和综合项目的复杂性，要在法律规定的一年之内获得八成业主的同意，要比纯私宅项目更有难度。
首先，项目因为老旧，成交量可能相当低，在多数业主无法寻求到准确的预示价格时，他们必须得寻求专业估价师的帮忙，这种情况在商用和综合发展项目更为普遍。这可能令整个收集业主签名的过程拉长。相比之下，私宅的成交量较活跃，有利于屋主查证，而且整个私宅项目中，同一个朝向、面积相同的单位，基本上大同小异，所以私宅屋主也相对比较愿意接受划一的赔偿金额。
其次，如果该商用或综合发展项目有零售店铺，那情况更为复杂。每个业主似乎都对店铺的真正价值有自己的主见，这就可能会造成对保留价的分歧。比如说：一些面对自动扶梯或者面向街道单位的业主，就可能希望自己能分得多一些；另一些没有租户的空置单位业主，也可能对自己单位的评估产生一些不切实际的想法。销售代理商如果无法在指定的时间段内获得足够的签名，集体出售还是没法通过的。
再有，符合集体出售要求的商用和综合发展项目少之又少。商用和综合发展项目原本就为数不多，尤其是那些比较有吸引力的，多半位于中央商业区，不属于分层地契（strata-titled），所以业主不是大发展商，就是房地产商业信托（Reits），也不会轻易转手。在这样的背景下，商用和综合发展项目其实可以说是“可遇不可求”，因为要物色到地点优越、价钱合理的地皮更面临很大的挑战，比如在政府售地计划下推出的商用或综合发展项目都至少10亿元起跳，那些中小型发展商，除非是好几家组成一个财团，否则根本没机会参与。所以一旦有这类位于市区边缘的分层地契商用项目，大多都非常吃香。
■既然挑战重重，那么商业和综合发展项目的业主真的就无法搭上这趟集体出售的列车了吗？
其实我们从房市的整个基本面来看，商用和综合发展项目的确有其优势。
首先，过去两年，中央商业区甲级办公楼租金从2015年第一季度的高峰下滑了近20%，但已经从今年的第二季度开始回弹。加上新加坡的经济表现预计在明后两年继续保持良好增长势头，不少看好商用房地产的发展商其实都在摩拳擦掌。
另一方面，一些商用和综合发展项目也能向当局申请更改土地用途，这对发展商是相当有吸引力的。比如加东购物中心就是其中的成功例子，其中最多40%可作为零售商铺，其余60%可以建成私宅（或者服务公寓，只要当局批准）；另外一些正在酝酿集体出售的商用和综合发展项目也可以转换成酒店、医疗套间等用途，都能够加大土地利用，使地皮升值。
其实纵观我们新加坡这50多年来的发展，很清楚的一点是，无论是住宅区还是商业区，我们时刻都在与时并进，注重于提升到更宜居、更美好的居住和经商环境。在这个进程中，一些没有善用土地的旧建筑，如果没有历史保留价值，还是应该继续让位给更高效和摩登的新建筑，让我们的子孙可以继续生活在这片土地上。如果重建的步伐继续，无论是商用还是住宅项目，只要不合时宜，都将被社会淘汰。
与其看着一个老旧的建筑继续没落，无法与时代并进，同时还必须年复一年支付越来越高额的维修管理费，有集体出售潜力的业主，无论是商业还是私宅项目，倒不妨趁着这个机会，把投资套现，既可以获得一笔丰厚的赔偿金，又可以把资金重新配置到投资回报更优厚的资产中，可以是股市、债市或者房市。
【作者是高纬环球（Cushman & Wakefield）研究与咨询部主管】
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