房地产税立法工作六年内第三次被写入中国政府工作报告，成为今年平淡两会的一大焦点。房地产税这次是真的“狼来了”，还是又会陷入难产，牵动中国千家万户和房地产市场神经。
受访学者指出，这项敏感税收涉及复杂的社会、经济、法理问题，官方在推进中面对左右掣肘的两难局面。
中国总理李克强本月5日在政府工作报告中提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
三天后，全国人大委员长栗战书在人大常委会工作报告中，再次提到今年要对房地产税法立法调研、起草，加紧工作、确保如期完成。
这项消息如同“狼来了”，在市场引起恐慌。香港内地房地产股当天集体下滑，其中融创中国大跌近11%，碧桂园滑落5%，中国恒大收跌近4%。
事实上，早在2013年，中共十八届三中全会通过的《全面深化改革若干重大问题的决定》，就提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。此后几年，官方屡次提起房地产税立法，包括在2014年和2018年的政府工作报告，但这项新税制改革一直“呼之不出”。
打破既得利益是难点
有分析指出，房地产已是众多中国人主要财富载体，目前在中国拥有多套房地产的人并不在少数，打破既得利益阻力，尤其是拥有多套房地产群体的阻力，是推进房地产税的一大难点。
中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇受访时向《联合早报》指出，目前中国征收房地产税在技术层面没有障碍，但对大多数有房一族而言，房子住得好好的，政府来收税，大家不会都满意。
推进房地产税的另一问题是房产年期制。中央党校国际战略研究院原副院长周天勇受访时指出，目前中国房屋国有土地70年产权，土地出让价就是租金，高地价接盘再征税意味着双重征税。
他认为：“只有废除70年期制，改为土地永久使用财产权，才有法理上的合理性。”
制度设计面对争议
房地产税在制度设计上也面对诸多争议，包括如何区别自住和投资房产，是否要给予豁免、如何豁免，征收基数怎么算等。
在很多国家，房地产税一般以市场价计算的评估价为基础征收。不过，中国过去多年房地产价格泡沫化增长，导致早年购买的商品房在价格暴涨后，存在房屋评估价与屋主收入之比不合理问题。
以北京为例，多年前每平米5000元（人民币，下同，1008新元）的房屋，如今每平米可能超过10万元，若家庭收入没有跨越式上升，屋主将难以负担房地产税。
杨志勇也指出，中国有相当部分商品房从福利房转化而来，屋主没有商品房购买力却拥有商品房，住房评估价与收入之比严重失衡。
担忧房价大幅下跌冲击
官方目前尚未就房地产税征收办法提出细节。全国人大财经委副主任尹中卿主张，设立宽松的居民住宅免税面积，但通过房地产税增加占有多套房、不用于居住的炒房者的负担。
尹中卿在两会期间也向媒体指出，尽管房地产税主要不是为了调节房价，但肯定对房地产市场和人们的预期有相当大影响，所以要从多方面考虑研究选择出台时机。
有业内人士认为，房地产税的初衷之一是为地方政府提供稳定的新税源，以减少对土地财政的依赖。不过，征收房地产税对楼市是利空，在经济面对下行压力之际，官方不得不权衡房地产税对房价的冲击，以及房价下跌可能传导到经济和金融层面的负面影响，这将影响房地产税立法脚步。
周天勇指出，中央在推行房地产税上面对“两难”，一方面必须考虑各种阻力和房价下跌、金融压力等负面影响，另一方面房地产税却是解决地方财政吃紧的一个办法。
他说：“一些四五线地方政府财政特别紧张，地卖不出去，如果没有房产税，地方政府就可能难以为继。”
中国法律的完整立法周期要经过法律议案提出、审议、表决和最终公布四个步骤。由于房地产税牵扯各方利益，外界预料立法过程可能上演长久的拉锯战。
在推进时间上，周天勇判断，房地产税不会今年落地。他说：“今年把方案弄出来，明年征求意见……正式开征，2022年能实现就不错了。”
（记者是《联合早报》上海特派员）
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