新加坡家庭净财富同比增5.7%

由于过去一年金融和房地产资产增长加快,家庭负债增长放缓,我国家庭净财富过去一年的增幅加快,今年第三季同比增长5.7%至1万5885亿元,去年第三季的增幅为2.8%。

新加坡金融管理局昨天公布年度《金融稳定评估》报告时指出,本地家庭拥有足够的金融缓冲,能应对目前疲软经济和人力市场的影响。不过,考虑到接下来利率可能上扬,就业市场疲弱,国人仍然应该谨慎理财。

报告显示,第三季本地家庭金融资产增长7.3%,主要是因为现金、存款和公积金存款推动增长,现金和存款增长6.6%,公积金存款则增加9.6%;股票资产第三季上扬2.1%,但过去一年股市表现不佳则使得股票资产期间平均下滑4.3%。

组屋则推动本地家庭的房地产资产于第三季增长2.8%,这是因为政府推出更多组屋单位,认购率良好,而且组屋价格稳定。

金管局指出,自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后,本地家庭持续降低负债率,家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平,从过去五年平均6.9%,放慢到今年第三季的2.8%。其中,房屋贷款的增长从去年第三季的4.8%放慢到3.3%,房贷占家庭债务的四分之三。

房贷偿债率改善

此外,房贷的风险水平也改善,多数房贷的房贷与价值比率(Loan-to-valuation,简称LTV)不超过80%,房屋贷款超过资产价值的情况非常少。

偿债情况也有所改善,例如,收入最低的20%家庭,偿债率从2013年的22%下跌至2015年的17%;中位数收入的家庭,偿债率从2013年的35%略降低至2015年的34%。

根据金管局的压力测试,假设家庭收入下滑10%至20%,同时房贷利率提高三个百分点,中位数收入家庭的偿债率仍然低于50%。“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力,房贷偿债率会超过60%。”

金管局提醒,虽然整体偿债率已改善,但国人仍然应在财务方面保持谨慎,在确保退休金充足的情况下控制负债。

此外,国人应该仔细评估自己的投资,避免把投资集中在单一的产品或市场。

考虑房地产投资的人士应该了解,房地产的空置率正在上升,租金则下滑,利率也即将调高,这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还房贷。

汇率的波动和外国经济体货币政策的变化,也会影响海外房地产的贷款和租金回报。

房地产降温措施近期不放宽

尽管本地房地产价格已经连续12个季度下滑,但政府在近期内不会放宽房地产降温措施。

新加坡金融管理局在昨天公布的《金融稳定评估》报告中,作出这样的暗示。

金管局指出,政府于2009年推出宏观谨慎措施后,本地家庭的资产负债水平有所增强,房地产市场趋于稳定,“但要稳固这些进步还需要一段时间,这是为了让本地家庭更好地应对利率上扬和收入下滑的冲击。”

私宅交易量仍稳定

金管局表示,放宽降温措施不仅取决房价下跌的幅度,也要考虑全球的宏观情况。

例如目前全球利率仍然处于低水平,这可能会让投资者承担更高风险,并助长资产价格的泡沫。

报告指出,虽然本地私宅价格自2013年第三季开始累计下跌11%,但交易量保持稳定,转售活动有所增加,一些新项目的认购率也相当高。这可能是因为利率依然处于低水平,以及买家和卖家之间的价格期望值更接近。

此外,在我国实施宏观谨慎措施后,不少其他市场也相继这么做。目前本地房地产价格和其他市场相比仍然显得相对便宜,如果政府放宽政策,可能会导致热钱流入。

金管局提醒房地产投资者:“房地产的空置率正在上升,租金在下滑,利率也即将调高,这意味着投资者可能无法依靠租金收入来偿还投资房地产的贷款。”

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