高利率缩小REIT融资空间

房地产投资信托（REIT）是集体投资计划，它的资金来自股东的股本和贷款。REIT除了支付贷款利息之外，还必须每年将90%的净盈利分配给股东（在集体投资计划下，投资者称为单位持有人，Unit-holder），因此它没有太多的留存盈利。它是通过举债及再融资，收购资产或偿还贷款。

金融管理局发布的《集体投资计划守则》规定，REIT的资产负债比率（aggregate leverage，债务总额与资产价值的比率）不得超过45%。若它的利息覆盖率（interest coverage ratio，简称ICR，指当期盈利与当期利息开支的比率）不少过2.5倍，资产负债比率可提高至50%。一旦资产负债比率超标，REIT就不能够增加贷款融资。

REIT的资本结构和金管局对资产负债比率的规定，意味着REIT必须确保融资途径畅通，融资成本也应比租金回报率低。这不仅影响股息的派发，甚至关乎REIT的存亡。