楼市乾坤
随着时代蜕变，工业区大楼的建筑设计变得更亮眼，注入更多零售、工厂直销店概念及休闲元素，成了购物休闲的新热点，也引来许多本地人熟悉的餐饮与生活时尚品牌进驻。
在大型电器店Harvey Norman浏览最新的电脑和手机产品，接着到大型运动用品店迪卡侬（Decathlon）试骑脚踏车，再到职总平价超市买菜“进货”。若有足够时间，还可到True Fitness健身中心运动。
乍听之下，这像是时下一般购物商场里的购物与休闲体验，实际上这些店面都设于工业区大楼中，在另类地点中带给你不一样的体验。
工业区大楼一般给人的印象是杂乱乏味的环境，汗流浃背的工人在忙碌地操作着一台台机器。
然而，随着时代蜕变，工业区大楼已摆脱嘈杂乏味的传统印象，有着更亮眼的工业建筑设计。一些工业建筑还成了购物休闲的新热点，里头有许多本地人所熟悉的餐饮与生活时尚品牌，环境氛围与以往已截然不同。
位于菜市路的亿达商业园（Viva Business Park）是其中一个例子。这个楼面面积达153万平方英尺的工业项目，两年前展开资产提升计划，把大楼中的一些空间转换为零售与商业用途，并引进迪卡侬Decathlon、Harvey Norman和职总平价超市等品牌。
这些计划成功地让亿达商业园从死气沉沉的工业大楼，蜕变成为热闹的购物休闲区。
目前，亿达商业园有五个零售点店面，14个餐饮店面，外加健身中心和儿童益智中心等，每月人流量达30万人次。
霸级零售店面具独特优势
亿达工业房地产投资信托（Viva Industrial Trust）管理公司首席执行长洪富瓅接受《联合早报》访问时说，公司为亿达商业园注入新活力，一来是更好利用空间，二来也是要带来新零售概念。
他说：“即使零售环境充满挑战性，我们发现到面积庞大的霸级零售店面仍具有独特优势。”
许多在工业区落户的零售业者都指出，选择工业区店面，是因为它租金相对较低，能有更宽敞的空间，打造更不同的零售体验。
Harvey Norman是最新入驻亿达商业园的品牌，前个月设立本地首家工厂直销店（factory outlet），在占地3万多平方英尺的空间里，以开阔明亮的摆设，展销多类家电和家具产品。
Harvey Norman新马区董事经理阿如督斯（Kenneth Aruldoss）说，直销店与品牌其他零售店的定位不同，除了售卖的商品类型和价位不同，连店面的整体设计也带给顾客不一样的体验。
迪卡侬是另一个入驻工业区的零售品牌，继去年在亿达商业园开设占地3万5000平方尺的店面，今年5月它又在裕群（Joo Koon）工业区设立新店面，占地4万3055平方英尺。
迪卡侬新加坡主管肯乔治（Bastien Grandgeorge）指出，公司设立庞大店面的优势之一，就是让顾客可以现场试用运动用品。
例如迪卡侬在裕群店面设有10个运动体验区，包括高尔夫推杆练习草坪、小型足球场，甚至运动跑道。顾客可以现场穿上跑步鞋，到跑道上试用鞋子的性能。
低租金吸引时尚餐饮店入驻
除了知名零售品牌，不少具有个性的时尚店和餐饮店也看中工业区较低租金的优势，从购物商场转向工业大楼。
本地服装品牌BeStarck在兀兰工业大楼Primz Bizhub设立购物廊，让顾客免费预约并享受悠闲自在、不受打扰的购物体验。
BeStarck创办人之一赵淑薇说，她和另外两名创办人看了索美塞地铁站附近的商场，不到650平方英尺的店面，租金高达8000元。反观她们现在把店面设在工业区，面积大了一倍，租金却低了四分之三。
世邦魏理仕（CBRE）工业与物流服务部执行董事王俐频指出，工业区大楼形象转变，注入越来越多零售和休闲元素，部分原因是工厂直销店概念兴起。
她说：“工业区的零售店面租金一般比较低，而工厂直销店概念也越来越普遍，从IMM开始到仓库零售计划下位于淡滨尼的宜家（Ikea） 、阁室（Courts）和巨人超市（Giant）等，采用的都是相似的零售概念。”
随着科技行业迅速发展，工业区现在也吸引不少高科技相关行业的租户。
谷歌（Google）去年就从中央商业区的亚洲广场第一大厦，搬迁到丰树商业城。本地知名电竞滑鼠和键盘生产商雷蛇（Razer），以及电子商务公司诚蜂（Honestbee）和Reebonz等，公司也都是设在菜市、亚历山大路，以及淡滨尼等地区毫不起眼的工业大楼或仓库。
高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出，科技公司选择入驻工业区或商业园，考量的不只是租金成本问题，更重要的还是吸引人才。
她说：“对于谷歌这样的科技巨擘，租金成本大概不是它搬迁的首要考量因素，事实上，它更关注的是如何打造一个符合公司企业文化的环境，以吸引更多优秀人才。”
她指出，现在的工业或商业园区有更蓬勃生态环境，一些年轻人也觉得，在商业园区工作感觉更时髦。
谷歌新加坡通讯与公共事务处主任廖心菱受访时说，公司搬迁后，有更多开放空间，能鼓励员工激发创意，无形中提高了办公效率。
随着政府推动企业创新和提升研发技能，高纬环球研究与咨询部主管李敏雯指出，一些商业园的工业空间需求有所增加。不过，整体而言，本地工业空间租金增长不均。
今年第二季，高科技工业空间月租上涨至每平方英尺2.73元，不过工厂和仓库租金分别下滑至每平方英尺1.8元和1.89元。
展望工业空间走势，李敏雯说：“市区边缘的商业园租金，预料下来几个季度会随着持续需求而回返至增长领域，但工厂和仓库租金会继续面对供应过多压力而维持疲弱。”
工业空间使用不当情况增加
工业区大楼形象出现改变，工业空间使用不当情况也有增加趋势。
《联合早报》观察到一些工业大楼里有律师楼、会计公司、投资公司、招聘机构、商业学校和芭蕾舞教室等。它们并不属于工业空间所允许用途的范围内。
根据市区重建局条例，工业空间主要是作为制造和仓储用途，在个别情况下，工业空间里也可进行电子商务和媒体相关活动。
该局的条例也要求工业大楼须有至少六成空间是用作工业活动，即制造、组装、研发和附属性仓储等；其余多至四成空间则可用作办公室、展销厅，以及其他共用空间等支援性商业用途。
商业园的用途弹性较大，可有多达15％的“白色空间”，作为办公和零售等多方面用途。
换句话说，除非获得当局特别允许，否则一般工业大楼空间不能纯粹用作办公室、零售或贸易公司。女佣介绍所、旅行社、广告公司、会计公司或律师楼等不准设在工厂内。
王俐频指出，工业空间使用不当情况的确有上扬趋势，这是因为一些工业房地产经纪不清楚工业空间用途范围，造成办公楼租户“占用”了工业空间。
另一方面，由于现代行业转型和改变，原来的工业空间使用条例界线已逐渐变得模糊。例如旅行社一般不允许租用工业大楼，但如果它主要是在网上售卖旅行配套，又可列入电子商业活动范围内。
市建局会定期检讨 确保条规与时并进
市区重建局受询说，工业空间主要是作为工业用途，包括生产、组装和维修，以及仓储等活动，以支持我国制造领域发展。但它也收到不少工业空间使用不当的反馈。
当局说：“这些使用不当情况一般为商业活动，包括独立办公室、教育中心和商店。这都剥夺了真正的工业使用者利用这些空间，并造成工业空间价格和租金上扬。“
另一方面，当局意识到工业景观不断改变，会定期检讨工业空间使用条规，以确保这些条规能与时并进。例如该局就在大成工业区试验融合商业用途空间和白色空间，为该区注入活动。
当局说：“我们会继续在这个地区进行试验，同时确保这些试验不会显著影响整体工业空间规划系统。”
宋明蔚建议，工业大楼业主在租出工业空间，最好寻求专业人士意见，确保租户的行业性质符合当局条例，可在工业空间内运营业务。
她也强调，工业大楼是为中小企业租户提供负担得起的工作空间，让他们从事实际的制造相关活动。
“因此，我们相信有关当局会继续积极关注工业空间使用不当情况，以确保工业领域的中小企业，其空间不会被商业租户所占用。”
赞
