就势论市
这年头房地产商还有赚头吗？答案是“有”，可是现在的房地产业是风险与机会并存。
房地产商不应企望这行业能像过去那样大赚特赚。
《福布斯》2021年全球富豪榜几天前出炉，本地首富、海底捞创始人张勇在全球排名第75，身家估计230亿美元（308亿新元）。排在其后的本地富豪是立邦油漆的吴清亮（本地第二，全球第80）。迈瑞医疗的李西廷全球排名第82，所属国家为中国，但他已成为新加坡公民，可算是本地第三大富豪。
面簿创始人萨维林（Eduardo Saverin）在本地排名第四，全球第140。至于过去经常占据榜首的房地产商远东机构的黄志祥和黄志达兄弟，则排名本地第五，全球第158。
其他列入榜单的本地十大富豪包括冬海集团（Sea Group）的首席执行官李小冬和首席运营长叶刚、大华银行的黄祖耀、邦典置地（Pontiac Land）的郭氏四兄弟，以及张勇太太舒萍。
在这些本地富豪中，只有黄志祥和郭氏四兄弟来自房地产业，其他富豪则来自餐饮、医疗、油漆、科技和金融业等。
如果对比10年前的福布斯富豪榜，当时排名前十的本地富豪至少有一半是房地产商，除了黄志祥兄弟和郭氏四兄弟，榜上还有良木园酒店（Goodwood Park Hotel）的邱德拔家族、城市发展的郭令明，以及旅店置业的王明星。如果算上掌控房地产公司杰俐（Rowsley）的林荣福，房地产商多达六人。有人曾戏言，福布斯富豪榜其实是“房地产富豪榜”。
富豪榜的变化可谓反映了各行各业的浮浮沉沉，房地产商在富豪榜上的排名，多少说明了房地产业增速放缓，富豪资产随着宏观趋势而起落。
房地产开发曾是暴利行业
房地产商曾经风光无限，特别是在降温措施出台前，房地产行业火爆，盈利水平可高达100％，最低也在30％以上，是最暴利的行业之一。
然而，这个曾经培育了多少富豪的行业，似乎已失去昔日风光。
约两周前，我采访城市发展（CDL）集团总经理谢仰丰，他也是新加坡产业发展商公会（REDAS）会长。谈到本地楼市的发展情况，他坦言房地产商现在的确面对不少挑战和逆风，包括疫情带来的冲击、土地库存逐渐减少、发展私宅的盈利率持续下滑等。
目前，土地和建筑等发展成本占房地产项目的70％至75％，如果再扣除行销和经纪佣金等其他成本，房地产商的盈利率估计只有10％至15％，按五年期项目计，一年盈利只有2％至3％。
谢仰丰指出，接下来的建筑成本将因疫情而增加，意味着房地产商的盈利率会进一步受到挤压。
但房地产商更担忧的是降温措施的风险。
最近几个私宅项目大卖，市区重建局的预估数据显示，第一季私宅价格环比上扬2.9％，是2018年第二季以来的最大增速，可是与一些房地产业者私下谈起，他们是又欢喜又担忧。喜的当然是行情大好，忧的却是政府推出降温措施的可能性进一步提高了。
释放价值
成为房地产商流行字眼
面对日益减少的土地资源、对手的扩张和政策调控风险，每个房地产商经营业务都战战兢兢、如履薄冰，不少上市公司也谈论起退市、分拆业务或转型。
上个月，凯德集团（CapitaLand）宣布分拆计划，把投资管理平台和旅宿业务整合成凯德投资管理，房地产开发业务则将私有化。
凯德这么做的一个主要原因是，转换公司的房地产发展商身份，从而提高公司估值。
如凯德集团首席执行官李志勤在记者会上所说，房地产发展商的市账率（P／B）是0.6倍至0.8倍，反观投资管理公司则高达2.6倍。因此，凯德把投资管理公司分拆上市，能获得更高的估值。
凯德宣布分拆计划的几天后，《海峡时报》刊登一篇评论指出，本地上市的鸿福实业（Hong Fok Corporation）拥有的资产总值31亿7000万元，每股账面资产2.95元，但其股价只有0.71元。换句话说，鸿福的股价折扣高达75％。
房地产股股价远低于估值，说明市场对这个行业的现状和发展前景的看法。这篇评论和凯德分拆业务的消息出炉后，许多投资者忽然对房地产商“刮目相看”。顿时，房地产股成了潜力股，像城市发展、国浩房地产（Guocoland），以及和美置地（Ho Bee Land）等公司股价，过去一个月上涨7.9％至10.1％，寻找价值、释放价值、分拆业务和私有化更成了房地产业的流行字眼。
须不断创新适应经济新常态
从过去的风光无限，到现在逆风吹袭，房地产业彰显宏观社会结构和行业性质的转变。从社会结构来看，房地产在社会发展初期对经济增长起着强大推动作用。可是当社会迅速发展，贫富悬殊现象出现后，房地产业的过度繁荣将扩大人民的收入差距，容易导致社会结构失衡。这使得政府必须出台切实可行的政策，以确保社会的稳定发展。
从行业性质而言，过去不少房地产商凭借人脉关系和庞大资金，买地建房赚足了银子。可是现在行业周期变化更快，企业竞争更激烈，单靠人脉和资金已难以胜出。更甚的是，在整个房地产业的躁动与狂热中，房地产商你追我赶地争抢地段，导致房价高涨甚至失控。回头看，如今和2018年房价高涨，还不是之前的集体出售热潮和2014／15年土地竞标价格猛涨的结果吗？最终利益受损的不仅仅是买家，也是房地产商。
这年头当房地产商还有赚头吗？答案是“有”，可是风险与机会并存。房地产商不应企望这个行业能像过去那样大赚特赚。
更重要的是，房地产商必须像其他行业一样，不断加强创新和转型力度，优化资金管理能力和人才资源，以适应经济新常态。否则在市场自身的优胜劣汰中，只会“想当年”的不思进取者，最终会被更强大的竞争对手吞噬掉。
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