房地产商的逆风前行

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就势论市

这年头房地产商还有赚头吗?答案是“有”,可是现在的房地产业是风险与机会并存。

房地产商不应企望这行业能像过去那样大赚特赚。

《福布斯》2021年全球富豪榜几天前出炉,本地首富、海底捞创始人张勇在全球排名第75,身家估计230亿美元(308亿新元)。排在其后的本地富豪是立邦油漆的吴清亮(本地第二,全球第80)。迈瑞医疗的李西廷全球排名第82,所属国家为中国,但他已成为新加坡公民,可算是本地第三大富豪。

面簿创始人萨维林(Eduardo Saverin)在本地排名第四,全球第140。至于过去经常占据榜首的房地产商远东机构的黄志祥和黄志达兄弟,则排名本地第五,全球第158。

其他列入榜单的本地十大富豪包括冬海集团(Sea Group)的首席执行官李小冬和首席运营长叶刚、大华银行的黄祖耀、邦典置地(Pontiac Land)的郭氏四兄弟,以及张勇太太舒萍。

在这些本地富豪中,只有黄志祥和郭氏四兄弟来自房地产业,其他富豪则来自餐饮、医疗、油漆、科技和金融业等。

如果对比10年前的福布斯富豪榜,当时排名前十的本地富豪至少有一半是房地产商,除了黄志祥兄弟和郭氏四兄弟,榜上还有良木园酒店(Goodwood Park Hotel)的邱德拔家族、城市发展的郭令明,以及旅店置业的王明星。如果算上掌控房地产公司杰俐(Rowsley)的林荣福,房地产商多达六人。有人曾戏言,福布斯富豪榜其实是“房地产富豪榜”。

富豪榜的变化可谓反映了各行各业的浮浮沉沉,房地产商在富豪榜上的排名,多少说明了房地产业增速放缓,富豪资产随着宏观趋势而起落。

房地产开发曾是暴利行业

房地产商曾经风光无限,特别是在降温措施出台前,房地产行业火爆,盈利水平可高达100%,最低也在30%以上,是最暴利的行业之一。

然而,这个曾经培育了多少富豪的行业,似乎已失去昔日风光。

约两周前,我采访城市发展(CDL)集团总经理谢仰丰,他也是新加坡产业发展商公会(REDAS)会长。谈到本地楼市的发展情况,他坦言房地产商现在的确面对不少挑战和逆风,包括疫情带来的冲击、土地库存逐渐减少、发展私宅的盈利率持续下滑等。

目前,土地和建筑等发展成本占房地产项目的70%至75%,如果再扣除行销和经纪佣金等其他成本,房地产商的盈利率估计只有10%至15%,按五年期项目计,一年盈利只有2%至3%。

谢仰丰指出,接下来的建筑成本将因疫情而增加,意味着房地产商的盈利率会进一步受到挤压。

但房地产商更担忧的是降温措施的风险。

最近几个私宅项目大卖,市区重建局的预估数据显示,第一季私宅价格环比上扬2.9%,是2018年第二季以来的最大增速,可是与一些房地产业者私下谈起,他们是又欢喜又担忧。喜的当然是行情大好,忧的却是政府推出降温措施的可能性进一步提高了。

释放价值
成为房地产商流行字眼

面对日益减少的土地资源、对手的扩张和政策调控风险,每个房地产商经营业务都战战兢兢、如履薄冰,不少上市公司也谈论起退市、分拆业务或转型。

上个月,凯德集团(CapitaLand)宣布分拆计划,把投资管理平台和旅宿业务整合成凯德投资管理,房地产开发业务则将私有化。

凯德这么做的一个主要原因是,转换公司的房地产发展商身份,从而提高公司估值。

如凯德集团首席执行官李志勤在记者会上所说,房地产发展商的市账率(P/B)是0.6倍至0.8倍,反观投资管理公司则高达2.6倍。因此,凯德把投资管理公司分拆上市,能获得更高的估值。

凯德宣布分拆计划的几天后,《海峡时报》刊登一篇评论指出,本地上市的鸿福实业(Hong Fok Corporation)拥有的资产总值31亿7000万元,每股账面资产2.95元,但其股价只有0.71元。换句话说,鸿福的股价折扣高达75%。

房地产股股价远低于估值,说明市场对这个行业的现状和发展前景的看法。这篇评论和凯德分拆业务的消息出炉后,许多投资者忽然对房地产商“刮目相看”。顿时,房地产股成了潜力股,像城市发展、国浩房地产(Guocoland),以及和美置地(Ho Bee Land)等公司股价,过去一个月上涨7.9%至10.1%,寻找价值、释放价值、分拆业务和私有化更成了房地产业的流行字眼。

须不断创新适应经济新常态

从过去的风光无限,到现在逆风吹袭,房地产业彰显宏观社会结构和行业性质的转变。从社会结构来看,房地产在社会发展初期对经济增长起着强大推动作用。可是当社会迅速发展,贫富悬殊现象出现后,房地产业的过度繁荣将扩大人民的收入差距,容易导致社会结构失衡。这使得政府必须出台切实可行的政策,以确保社会的稳定发展。

从行业性质而言,过去不少房地产商凭借人脉关系和庞大资金,买地建房赚足了银子。可是现在行业周期变化更快,企业竞争更激烈,单靠人脉和资金已难以胜出。更甚的是,在整个房地产业的躁动与狂热中,房地产商你追我赶地争抢地段,导致房价高涨甚至失控。回头看,如今和2018年房价高涨,还不是之前的集体出售热潮和2014/15年土地竞标价格猛涨的结果吗?最终利益受损的不仅仅是买家,也是房地产商。

这年头当房地产商还有赚头吗?答案是“有”,可是风险与机会并存。房地产商不应企望这个行业能像过去那样大赚特赚。

更重要的是,房地产商必须像其他行业一样,不断加强创新和转型力度,优化资金管理能力和人才资源,以适应经济新常态。否则在市场自身的优胜劣汰中,只会“想当年”的不思进取者,最终会被更强大的竞争对手吞噬掉。

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