总裁谭伟心:明年办公楼租用率料改善 吉宝房地产信托将积极寻求收购机会

吉宝房地产信托总裁谭伟心看好中央商业区甲级办公楼的长期前景,相信这类资产能够继续吸引租户的眼球。(龙国雄摄)
吉宝房地产信托总裁谭伟心看好中央商业区甲级办公楼的长期前景,相信这类资产能够继续吸引租户的眼球。(龙国雄摄)

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总裁会客室

吉宝房地产信托总裁谭伟心接受《联合早报》专访时透露,由于目前的营运环境依然严峻,信托今年的租用率预计会稍微下跌,但他认为明年的租用率会改善。信托也将专注在新加坡、澳洲和韩国这三个现有市场,积极寻求新的收购机会,未来也可能会探索日本商机。

近期有不少银行缩小办公空间,但这对吉宝房地产信托(Keppel REIT)的办公楼业务影响不大。在这期间,信托旗下办公楼吸引不少非银行业者入驻,也因此取得更高的租金收入。信托下来会积极寻求收购机会,未来可能会考虑拓展至日本市场。

吉宝房地产信托总裁谭伟心(39岁)接受《联合早报》专访时透露,为了降低业务成本,不少银行租户选择缩小办公楼空间。在10大银行租户当中,有约60%长期租户选择保留空间,其余40%则决定缩小空间。

他说,除了银行,不少租户也在过去两个季度选择更新租约,先采取观望态度,等市况更明朗后再做打算。

谭伟心也留意到,科技公司、基金经理、养老基金、保险公司、家族理财办公室和对冲基金等非银行业者都选择扩大办公空间,或租下新空间。有些则决定“择优而栖”(flight to quality),从老旧的办公楼或被拆除的建筑物搬到新楼。

他说:“虽然银行租户去年在莱佛士码头一号大厦(One Raffles Quay)腾出了23万平方英尺空间,但我们还是能找到新租户入驻,填补了其中约90%空间。”

“其实,银行业者的离开不完全是件坏事,因为一般上银行等大租户支付的租金更低。换言之,租下较小空间的业者一般要支付更高的租金。”

实际上,信托在过去几年已逐步减少银行业的租户组合,并转攻迅速增长的科技和消费行业以使租户组合更多元化,下来也会继续采取这样的策略。谭伟心说:“去年在悉尼收购的Pinnacle Office Park的租户更多是科技、制造和医疗保健领域的业者。”

目前,信托的租户来自多元领域,其中银行、保险和金融服务业的贡献最大,达32%;其次是政府机构(16.3%)、科技、媒体与电信(15.8%)以及法律领域(7.4%)。

为了应对尚不明朗的市况,信托将提供灵活的租约和办公楼空间。无法预测的未来让租户不确定他们需要多大的空间,所以灵活租约让他们能够在租约生效期间选择扩大或缩小空间。

谭伟心指出,信托每栋办公楼一般会有一到两层楼的共用工作空间(co-working space)或灵活办公空间(flexible workspace),接下来预期这类空间会增加到5%至10%。

亚洲国家更重视面对面交流
居家办公对市场影响较小

居家办公趋势确实对办公楼市场产生一定的影响,不过,谭伟心认为,这个影响程度取决于各个国家的文化和土地面积。“比起澳大利亚和一些西方国家,新加坡和韩国等亚洲国家更重视面对面交流,而新加坡是个弹丸之地,往返办公室所需的时间自然也不长,因此受到的影响相对较小。”

随着经济复苏的前景更明朗,信托开始接到更多的租赁询问,并预期租金会上涨。当旅游业复苏后,外国业者对办公楼的需求也会增加,所以他依然看好办公楼市场的增长前景。

由于目前的营运环境依然严峻,信托今年的租用率预计会稍微下跌,但谭伟心认为明年的租用率会改善。截至今年3月底,信托的资产组合租用率仍高达96.5%。

接下来,信托将专注在新加坡、澳洲和韩国这三个现有市场,积极寻求新的收购机会。虽然目前暂无计划拓展到其他市场,但未来可能会探索日本商机。

纳入吉宝湾大厦(Keppel Bay Tower)后,信托截至今年3月底的资产管理规模(AUM)达89亿元。当中,新加坡市场的贡献最大,达77.4%,澳洲和韩国分别占19.2%和3.4%。

本地办公楼供应不多
信托相信仍占优势

吉宝房地产信托目前的市值约43亿元,在新加坡海峡时报指数成份股的后备名单上按市值排名第二。

谭伟心认为,信托在新加坡市场仍占有优势,其中一个是本地目前的办公楼供应不多,最近每年几乎只有一个新的办公楼项目。今年有CapitaSpring,明年则有国浩时代城(Guoco Midtown),所以本地市场的竞争不大。

其次是信托在本地的办公楼都是高质量和地点优越的资产,如滨海湾金融中心(MBFC)和海洋金融中心(Ocean Financial Centre)。就算居家办公趋势崛起,他依然相信中央商业区甲级办公楼能够继续受到租户青睐。

在未来12个月内,信托会继续专注于优化资产组合,脱售一些较低租金收益率或老旧的办公楼,同时收购高收益率的资产,以确保每单位派息(DPU)持续改善。

谭伟心是结构工程师
任房地产信托总裁学以致用

谭伟心是在纽约开启他的职业生涯,成为一名结构工程师。在外国工作多年后,他决定回国发展,曾担任贝恩公司(Bain & Company)管理顾问,吉宝企业(Keppel Corp)当时就是他其中一个客户。他后来在2014年加入了吉宝企业,并担任多项要职,直到2019年升任为吉宝房地产信托总裁。

他从结构工程师,转而成为吉宝房地产信托总裁,依然朝自己感兴趣的房地产行业发展。他说:“这两者息息相关,可持续发展、如何改善建筑物的质量、甲级大厦等都是一名工程师须知的事项。我曾经在纽约设计输水隧道和建筑地基,所以房地产是我之前常接触的行业。”

身为总裁的他工作繁忙,加上还得帮忙照料三名年幼的孩子,所以空闲时间不多。无论如何,他觉得自己很幸运,因为能娶到一名能干的妻子,减少了他的压力。“孩子通常都是太太在照顾,她同时还须打拼自己的事业,甚至还有时间帮我挑领带。”

想念回办公室上班日子

虽然居家办公已成大势所趋,谭伟心依然想念回到办公室上班,与公司员工见面的日子。他认为,要在这种情况下增长业务是个挑战,若是与已熟悉的团队合作,那么居家办公模式还是行得通。不过,若要寻找新的投资机会,或是有新职员加入时就不容易了。

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