总裁会客室
吉宝房地产信托总裁谭伟心接受《联合早报》专访时透露，由于目前的营运环境依然严峻，信托今年的租用率预计会稍微下跌，但他认为明年的租用率会改善。信托也将专注在新加坡、澳洲和韩国这三个现有市场，积极寻求新的收购机会，未来也可能会探索日本商机。
近期有不少银行缩小办公空间，但这对吉宝房地产信托（Keppel REIT）的办公楼业务影响不大。在这期间，信托旗下办公楼吸引不少非银行业者入驻，也因此取得更高的租金收入。信托下来会积极寻求收购机会，未来可能会考虑拓展至日本市场。
吉宝房地产信托总裁谭伟心（39岁）接受《联合早报》专访时透露，为了降低业务成本，不少银行租户选择缩小办公楼空间。在10大银行租户当中，有约60％长期租户选择保留空间，其余40％则决定缩小空间。
他说，除了银行，不少租户也在过去两个季度选择更新租约，先采取观望态度，等市况更明朗后再做打算。
谭伟心也留意到，科技公司、基金经理、养老基金、保险公司、家族理财办公室和对冲基金等非银行业者都选择扩大办公空间，或租下新空间。有些则决定“择优而栖”（flight to quality），从老旧的办公楼或被拆除的建筑物搬到新楼。
他说：“虽然银行租户去年在莱佛士码头一号大厦（One Raffles Quay）腾出了23万平方英尺空间，但我们还是能找到新租户入驻，填补了其中约90％空间。”
“其实，银行业者的离开不完全是件坏事，因为一般上银行等大租户支付的租金更低。换言之，租下较小空间的业者一般要支付更高的租金。”
实际上，信托在过去几年已逐步减少银行业的租户组合，并转攻迅速增长的科技和消费行业以使租户组合更多元化，下来也会继续采取这样的策略。谭伟心说：“去年在悉尼收购的Pinnacle Office Park的租户更多是科技、制造和医疗保健领域的业者。”
目前，信托的租户来自多元领域，其中银行、保险和金融服务业的贡献最大，达32％；其次是政府机构（16.3％）、科技、媒体与电信（15.8％）以及法律领域（7.4％）。
为了应对尚不明朗的市况，信托将提供灵活的租约和办公楼空间。无法预测的未来让租户不确定他们需要多大的空间，所以灵活租约让他们能够在租约生效期间选择扩大或缩小空间。
谭伟心指出，信托每栋办公楼一般会有一到两层楼的共用工作空间（co-working space）或灵活办公空间（flexible workspace），接下来预期这类空间会增加到5％至10％。
亚洲国家更重视面对面交流
居家办公对市场影响较小
居家办公趋势确实对办公楼市场产生一定的影响，不过，谭伟心认为，这个影响程度取决于各个国家的文化和土地面积。“比起澳大利亚和一些西方国家，新加坡和韩国等亚洲国家更重视面对面交流，而新加坡是个弹丸之地，往返办公室所需的时间自然也不长，因此受到的影响相对较小。”
随着经济复苏的前景更明朗，信托开始接到更多的租赁询问，并预期租金会上涨。当旅游业复苏后，外国业者对办公楼的需求也会增加，所以他依然看好办公楼市场的增长前景。
由于目前的营运环境依然严峻，信托今年的租用率预计会稍微下跌，但谭伟心认为明年的租用率会改善。截至今年3月底，信托的资产组合租用率仍高达96.5％。
接下来，信托将专注在新加坡、澳洲和韩国这三个现有市场，积极寻求新的收购机会。虽然目前暂无计划拓展到其他市场，但未来可能会探索日本商机。
纳入吉宝湾大厦（Keppel Bay Tower）后，信托截至今年3月底的资产管理规模（AUM）达89亿元。当中，新加坡市场的贡献最大，达77.4％，澳洲和韩国分别占19.2％和3.4％。
本地办公楼供应不多
信托相信仍占优势
吉宝房地产信托目前的市值约43亿元，在新加坡海峡时报指数成份股的后备名单上按市值排名第二。
谭伟心认为，信托在新加坡市场仍占有优势，其中一个是本地目前的办公楼供应不多，最近每年几乎只有一个新的办公楼项目。今年有CapitaSpring，明年则有国浩时代城（Guoco Midtown），所以本地市场的竞争不大。
其次是信托在本地的办公楼都是高质量和地点优越的资产，如滨海湾金融中心（MBFC）和海洋金融中心（Ocean Financial Centre）。就算居家办公趋势崛起，他依然相信中央商业区甲级办公楼能够继续受到租户青睐。
在未来12个月内，信托会继续专注于优化资产组合，脱售一些较低租金收益率或老旧的办公楼，同时收购高收益率的资产，以确保每单位派息（DPU）持续改善。
谭伟心是结构工程师
任房地产信托总裁学以致用
谭伟心是在纽约开启他的职业生涯，成为一名结构工程师。在外国工作多年后，他决定回国发展，曾担任贝恩公司（Bain & Company）管理顾问，吉宝企业（Keppel Corp）当时就是他其中一个客户。他后来在2014年加入了吉宝企业，并担任多项要职，直到2019年升任为吉宝房地产信托总裁。
他从结构工程师，转而成为吉宝房地产信托总裁，依然朝自己感兴趣的房地产行业发展。他说：“这两者息息相关，可持续发展、如何改善建筑物的质量、甲级大厦等都是一名工程师须知的事项。我曾经在纽约设计输水隧道和建筑地基，所以房地产是我之前常接触的行业。”
身为总裁的他工作繁忙，加上还得帮忙照料三名年幼的孩子，所以空闲时间不多。无论如何，他觉得自己很幸运，因为能娶到一名能干的妻子，减少了他的压力。“孩子通常都是太太在照顾，她同时还须打拼自己的事业，甚至还有时间帮我挑领带。”
想念回办公室上班日子
虽然居家办公已成大势所趋，谭伟心依然想念回到办公室上班，与公司员工见面的日子。他认为，要在这种情况下增长业务是个挑战，若是与已熟悉的团队合作，那么居家办公模式还是行得通。不过，若要寻找新的投资机会，或是有新职员加入时就不容易了。
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