新经济资产支持下继续增长 工业REIT前景受分析师看好

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本地工业房地产投资信托在冠病疫情期间的派息表现坚韧,透过收购及项目重新发展以扩展新经济资产,前景备受分析师看好。

马银行金英证券分析师蔡树泰在最新报告中指出,工业REIT的管理资产规模(AUM)截至6月底达509亿元,其中新经济资产的占比在过去五年显著增长,从2016年上扬8个百分点至今年上半年78%,涵盖物流房地产、数据中心和商业园区。以腾飞瑞资(AREIT)为例,今年上半年管理资产规模环比增16%至159亿元,包括以9亿零500万元收购欧洲数据中心及5亿3400万元收购Galaxis房地产项目的75%股权。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗注意到大多数工业REIT在过去四个季度都取得增长,主要受益于对新经济资产的持续扩展。

她接受《联合早报》访问时,看好工业REIT在新经济资产的支持下继续增长,“电子商务加快发展将继续推动对仓库空间的需求,远程工作盛行更加速转向云端协作解决方案。再加上未来5G网络采用,更高的数据流量将促使数据中心支出增加。”

在资本化率(cap rates)收紧情况下,蔡树泰表示工业REIT开始寻求项目重新发展机会。例如腾飞瑞资探讨同保荐机构凯德集团合资,对第一科学园(Science Park I)进行重新发展,预计容积率3.5倍,总楼面从34万平方英尺扩展至120万平方英尺。

蔡树泰以8亿元和10亿元的发展成本来计算,估计上述项目重新发展的成本收益率(yield-on-cost)达7.3%和5.8%。

大华继显证券分析师许建华预设每平方英尺的建筑成本是350元,平均租金为每平方英尺5.5元以及95%租用率,项目重新发展将能为腾飞瑞资带来约7.5%的投资回报率,并使信托明年可派发收入增长4%。

大华继显看好腾飞瑞资、星狮物流商产信托(Frasers Logistics & Commercial Trust)和丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)受益于新经济资产,对它们评级“买入”,目标价为3.83元、1.79元和3.63元。

ESR Cayman收购亚腾
刺激规模较小信托扩展

另一方面,香港上市的物流地产平台ESR Cayman本月初宣布以52亿美元(70亿新元)收购本地亚腾资产管理公司(ARA Asset Management),打造亚洲顶级物流房地产巨头,在新经济房地产业继续发力。

在蔡树泰看来,这项收购交易刺激管理资产规模较小的信托进一步扩展,包括ESR房地产投资信托(ESR-REIT)、宝泽亚太房地产投资信托(AIMS APAC REIT)、亚腾乐歌物流信托(ARA LOGOS Logistics Trust)及胜宝工业信托(Sabana REIT)。基于投资组合重叠,它们平均融资成本3.1%预计能进一步降低。

ESR房地产投资信托管理人是ESR Cayman合资公司。亚腾资产管理公司负责管理亚腾乐歌物流信托。

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