谁是狼？谁是羊？

当大家在声讨房价高涨的祸首时，开发商其实可能只是代罪羔羊，而买家才是真正的狼，因为贪婪而盲目进场抢房。

如果房价持续高涨，业界叫喊多时的降温措施或许将如《狼来了》故事的结局那样——狼真的来了。

几天前，开信箱时收到新执行共管公寓（EC）项目的行销传单，以突出字眼写道：“靠近名校全新私宅，两卧房89万5000元起跳。”

细看两卧房户型，它们的面积为783平方英尺。换言之，这个EC尺价至少1100元。

本地私宅价格过去一年节节攀升。记得疫情前，EC尺价1000元还是一道难以逾越的鸿沟。不少分析师认为，除非有强大动力，否则EC很难突破尺价1000元大关。

随着整体住宅市场的上涨，EC价格过去五年飙涨49％，今年第一季平均尺价已达1167元，下来甚至还可能突破尺价1200元以上，直追大众化私宅的价格。

按现在价位，1200平方英尺的四卧房单位价格约140万元。以30年房贷期计算，这意味着买家每月总收入得达到1万6000元，外加有近40万元现金或公积金存款，才负担得起。

EC价格猛涨，转售组屋价格同样涨了许多。

最新数据显示，整体组屋转售价连续13个月走高，7月份有19个组屋单位以至少百万元转售，使得今年首七个月累计125宗百万元交易，较去年同期增加近2.8倍。

在该月，丹戎巴葛达士岭组屋一个五房式单位以122万5000元易手，尺价约1070元，接近新EC价格。分析师坦言，如果市场对这类优质组屋的需求持续，百万组屋转售价还会被推高。

总的来看，疫情后的住宅市场，EC价格会越来越像私宅，转售组屋价格越来越像EC，尺价1100元EC和百万元组屋将成为“新常态”。

房价高涨，许多人矛头都会指向发展商，认为他们利欲熏心，犹如财狼般，通过各种手法煽动市场情绪，借机抬高房价宰割买家。

诚然，一些发展商是精明的房价操盘手，能迅速掌握私宅销售情况，就地起价。

几个月前，长春产业（Allgreen Properties）和嘉里建设（Kerry Properties）推出在白沙的项目Pasir Ris 8，开卖首个周末连续上调房价六次，尺价介于1400元和2000元以上。有潜在买家在社交媒体抱怨说，他们在展厅排队两个半小时后，原本预示价为189万的单位，售价调高至214万元，几个小时内涨了25万元。

随着Pasir Ris 8热销，有房屋经纪放话说，一些发展商准备要调高房价了，涨幅高达5％。但事实上，多数发展商并未如房屋经纪所言大涨特涨。

比如鑫丰地产（Kingsford Development）的鑫悦府（Normanton Park），多数单位涨了5000元或房价的0.2％至0.5％。

华业集团（UOL）发言人也说，他们暂时无意调高悦文荟（Clavon）售价，反之，会考虑调整经纪佣金。

房价上涨的一大原因，其实是建筑成本增加。《联合早报》较早前报道，由于疫情关系，本地建筑材料和劳工成本同比上扬超过50％，但受访发展商透露，他们只调高房价达3％。与一名业界人士谈起，他表示现在发展商左右为难，不调高房价，就得承受额外成本负担；调高房价，又担心会引来政府出台新一轮降温措施。

几天前，滨海景地段招标截止。我原本以为今年市中心私宅的平均尺价会创新高，该地段又靠近现有和未来地铁站，竞标反应会相当热烈，结果地段仅吸引一方投标，而且标价相当于尺价1379元，比分析师预期的低了20％。

有分析师指出，发展商虽求地若渴，15亿元地价对它们来说或许过高，而且建筑费高涨，使得项目发展风险显著提高。不过对比目前市中心平均尺价2566元，以及中央区以外地价都达尺价1204元，发展商这次的标价其实很保守。

如果说发展商是狼，它更像是一只小心翼翼、甚至有点胆怯的狼。

一只手掌拍不响，房地产市场经济最终讲的是需求和供应的关系，如果没有买家的羊群心态作祟，带动私宅强劲需求，无论发展商如何炒作，房价也不会一涨再涨。

今年初，副总理王瑞杰和部长们发出提醒说，政府会在必要时调整政策，以确保房地产市场的稳定。然而，言者谆谆，听者藐藐，政府的提醒不仅没有给买家敲响警钟，反而令他们担心受到新出台降温措施影响，赶紧进场买房，导致房价涨得更快。

买家的羊群心态底下是贪婪欲望，有如一只披着羊皮的饿狼，急着在满天飞的小道消息中寻找致富之路，却总是忘记做好应对风险的心理和资金准备。

随着私宅需求走高，集体出售市场又开始回暖。珍珠大厦（People's Park Centre）最近又启动集售计划，而且在零售业不景气之际，把保留价调高38.5％至18亿元。

位于罗弄泉的春景花园（Chuan Park）日前调高保留价至9亿3800万元，比最初保留价高出14.4％。

在这火热的楼市中，到底谁是狼？谁是羊？

当大家在声讨房价高涨的祸首时，开发商其实可能只是代罪羔羊，而买家才是真正的狼，因为贪婪而盲目进场抢房。

如果房价持续高涨，业界叫喊多时的降温措施或许将如《狼来了》故事的结局那样——狼真的来了。

只不过当每个人都在谈论投资房子能赚多少钱，贪婪压过恐惧成为市场主流时，政府这个牧羊人即便筑起再高的围栏，恐怕也阻挡不住买家进场的欲望。