谁才是楼市赢家?

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当四大房屋经纪公司的市场地位不断攀高,有可能左右房价、项目推出市场的进度,甚至佣金的额度。与此同时,和经纪有关的市场陋习也可能变本加厉,包括和买家分享佣金、鼓动市场情绪等。

不久前,有读者的公寓单位出现了一些瑕疵,因为还在保修期内,于是上网搜索发展商官网以找出联络方式,好让他们派人上门检查及维修。

令这名读者纳闷的是,找了老半天就是找不到这个发展商的官网,只能搜索到一些房屋经纪自费为这个项目所设立的非官方宣传网站,而这些网站毫无设计质感可言,文案信息也欠缺可信度。

即使读者寻求公寓管委会的帮忙,也始终联系不上发展商。最终唯有托之前负责公寓销售的房屋经纪穿针引线,才辗转联络上。

这件事说明,当今房屋经纪几乎是万能的,也揭露了有些发展商对经纪的依赖,比想象中还严重。

在好奇心驱使下,我上网查了一下,发现这个发展商确实从未为公司设立网站。难以置信的是,如今卖面卖鸡饭的小摊贩都设立网站和社交媒体账号与客户互动,堂堂一家公司,连个公司网站都没有,却能出售以百万元起跳的公寓单位。业界朋友说,这家公司的幕后老板非泛泛之辈,在名流界颇吃得开,近年开发的项目不下10个,有些还位于市中心,销售情况不错。

据了解,没设官网的发展商不只有这一家,它们看来对公司品牌的经营管理、广告宣传、市场通讯等方面毫不注重,更没想过要设立网站和客户交流,似乎只志在今朝有钱今朝赚。

发展商以高佣金 让经纪提供一条龙服务

有些发展商甚至在项目开盘时也不买广告做宣传,只向房屋经纪撒钱,利用高佣金来推动经纪为项目搞自媒体宣传、做行销、打理销售厅、负责一切售后服务等,一般发展商该做的,他们也都代办了。

同相熟的发展商谈起这种一条龙服务的现象时,他并不否认同行中不乏愿意以高佣金来加速推动销售的,问题是近来经纪的佣金有越来越高的趋势,而且也不受规范,市场难免出现恶性竞争,不愿给高佣金的就无法吸引经纪来积极推销。

由于市场竞争日益剧烈,本地的房屋经纪公司在近年来不断进行整合和激烈挖角,导致四大经纪公司博纳产业(PropNex Realty)、ERA产业、橙易和戴玉祥(Orange Tee & Tie),以及合登亚洲(Huttons Asia)的队伍越长越强大,而其他较小的经纪公司就相对地日渐变弱,最终丧失竞争能力。

根据房地产代理理事会(CEA)最新统计数据,本地共有3万零399名注册的房屋经纪。换句话说,每1万人口当中,就有大约60名房屋经纪。相对于每1万人口当中,却只有26人是医生。本地真需要那么多房屋经纪吗?

只要有新私宅项目推出,都不外由上述四大经纪公司取得销售权,寡头垄断的状态已开始出现,对买家利益和市场公平竞争或许有一定的影响。

四大经纪公司加起来,已经占过半的全国经纪总数,因此有足够的能力向发展商争取所要的佣金水平。

现在,一般新推出的私宅项目佣金平均已达3%,接近额外买方印花税(ABSD)期限的项目以及那些条件较不理想的单位,佣金可能高达7%至8%。相对来说,同一个项目的主建筑承包商都未必取得如此高的利润率,即使有,建筑承包的风险也远远超越房屋经纪所承担的。

有发展商向我吐苦水,说如今高佣金成本已削弱了发展商的利润率。一般发展商的理想税前利润率大概是15%至20%,但近年已不太可能,很多都处于10%至15%,有些甚至不到10%。以目前的情况来看,发展商的净利率为5%至10%。若经纪佣金持续趋高,导致发展商成本提高,本地房地产市场恐怕会出现恶性循环现象,结果房价持续居高不下。

尽管如此,规模再大的发展商也不想得罪这四大经纪公司,毕竟还得靠它们来拼销售业绩。据业界朋友透露,有些发展商为了要经纪取得更好的销售,不惜赠送价值数万元的名牌用品,甚至发出数百万元的花红奖励他们。

市场“四大”可能变“三大”

如今的房屋经纪,已不再是单纯协调房屋买卖那么简单,他们很多身兼推销房屋的网红、社交媒体营销人员、财富管理专家等,利用在不同领域的人气人脉,网罗买家。

本地楼市在疫情下继续红火,今年第三季私宅价格仍继续攀高,有分析师认为全年价格至少会增长5%至7%。疫苗接种范围不断扩大,全球经济复苏预期提升,边境逐步开放,各界普遍看好市场未来走势,楼市估计一路火热,房屋经纪继续称王。

当四大房屋经纪公司的市场地位不断攀高,有可能左右房价、项目推出市场的进度,甚至佣金的额度。与此同时,和经纪有关的市场陋习也可能变本加厉,包括和买家分享佣金、鼓动市场情绪等。  

最近,经纪界再掀跳槽风,市场传出将有新一轮的大风吹,四大经纪公司的排名可能会大洗牌。橙易和戴玉祥一批强大经纪队伍的四大管理层要员已过档合登亚洲,他们旗下的1800名经纪已经被其他三大经纪公司激烈挖角。

在不久将来,四大可能整合为“三大”。这么一来,经纪可能成为一只可操纵市场的无形的手,势力不容小觑。房地产市场的三大主角:发展商、买家和经纪,谁才是赢家?已不用多言。

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