低利率政策带动 S-REIT收购总额今年达118亿元

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全球经济从冠病疫情复苏及中央银行维持低利率政策,促使新加坡房地产投资信托(S-REIT)加速收购行动,今年来收购总额达118亿元,尤以在疫情期间表现韧性的工业REIT最为积极收购。

新交所数据:今年 共24个S-REIT宣布收购

新加坡交易所(SGX)提供给《联合早报》截至12月3日的数据显示,今年来共有24个S-REIT宣布收购,最大宗收购交易是丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)在5月宣布以13亿2000万美元(约17亿8200万新元)收购美国18个州的29个数据中心。

另外,丰树物流信托(Mapletree Logistic Trust)的收购总额最高,达22亿零910万元。

新交所市场战略师霍维(Geoff Howie)注意到,S-REIT不仅继续寻求与其他信托的合并,也扩大投资的资产类别和投资国家。

新加坡兴业银行分析师维杰(Vijay Natarajan)受访时指出,多项因素推动S-REIT加速收购行动,除了低利率环境及新加坡金融管理局去年宣布将S-REIT的举债顶限调高至50%之外,S-REIT自疫情暴发以来更需分散投资并重新平衡投资组合。

分析师:S-REIT收购 明年料保持今年趋势

他预计,明年S-REIT将保持今年收购趋势,若利率上扬高于市场预期,收购速度及规模届时将减少。若以资产类别来看,物流房地产在今年整体收购总额的占比最大,达21%;其次为办公楼(19%)、数据中心(12%)及商业园(11%)。

为了把握物流、科技、生物医药和生命科学领域的增长机遇,星展集团研究分析师陈伟祥和黎铚湧认为新经济领域依然是工业REIT的收购重心,新经济领域资产在各地资产回报率跟着受压,意味着资产价格提升,即便净营业收入没有增加。

以物流房地产为例,澳大利亚、英国、韩国和欧洲的收益率在4.5%以下,新加坡介于5至6%,相信是因为本地工业房地产的土地租期较短。

陈伟祥和黎铚湧在报告中看好物流业继续受益于强劲的市场需求,资产回报率的压缩将进一步推高信托的净资产值,例如腾飞瑞资(AREIT)在澳洲两个资产的估值在今年3月至9月期间上涨8%。

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