新加坡的房屋政策和城市规划，体现了人人都有平等的机会，不管是住在市区或郊区、私宅或组屋，每个人都有如拥有“黄金地”。
在遍地皆黄金，处处是机会的土地上，连远离繁华热闹市中心的郊区组屋都有可能成为“黄金屋”。
最近有个外国朋友移居本地准备置产，房屋经纪介绍了几个黄金和非黄金地段的公寓供他考虑。朋友不熟悉新加坡，搞不懂黄金和非黄金地段的房价差别。为了解答疑问，我做了功课，结果发现新加坡“遍地皆黄金”。
根据莱坊发布的一份财富报告，假如你手握100万美元，在新加坡只能买到35.4平方米豪宅，这样的豪宅价格在2021年是全球城市第五贵。
我国总面积比纽约和香港小很多，在世界地图上只是个小红点，寸土如金。既然我国“遍地黄金”，那土地是否还有黄金与非黄金地段之分？
黄金地段最传统的定义，就是经济地理学所谓的中央商业区（CBD）。本地的中央商业区位于新加坡河、滨海湾，以及牛车水一带，涵盖莱佛士坊、珊顿道及丹戎巴葛（基本上就是邮区1、2及6）。很多时候，这历史悠久的商业区也俗称市中心、市区和坡底等。
中央商业区是我国的商业与金融中心，可是也不乏住宅分布。
我国土地划分成三大区域：核心中央区（CCR）、其他中央区（RCR），以及中央区以外（OCR）。顾名思义，CCR就是本地的核心黄金地段，涵盖中央商业区及邮区9、10、11及圣淘沙。RCR是CCR的边缘区域，OCR是所有剩余的“郊区”。
政府自上世纪90年代起，把金融及商业活动分散到中央商业区以外的区域中心，即兀兰、淡滨尼、裕廊，以及新上位的实里达四个区域中心。区域中心比一般区域更具全面性发展，居民在同一个区域中心内就能满足居住、就业，以及商业娱乐等多类需求。
多年来，这几个区域中心蓬勃发展，不只完善了市区以外的基础设施，公寓项目更是如雨后春笋般涌现，这无形中也削弱了核心中央区的顶尖地位。
根据square foot research，过去10年，核心中央区的私宅平均尺价涨幅为37.4%，或每年上涨3. 31%。同时期，裕廊湖区的私宅平均尺价涨幅多达53.6%，或每年涨4.39%；淡滨尼区域中心的私宅平均尺价涨幅最大，高达92.8%，或每年涨6.79%。
这显示郊区房价迅速追上中央区。对于很多买家来说，这也是可从郊区房地产为资本增值的好消息，因为他们以比中央区较低的价钱购买郊区公寓，却又可能在更短时间内赚取理想的回报。
这10年内，还有不少中央区以外所推出的新公寓项目价格，不只为它们的所属区域设了新标杆，甚至还超越核心中央区的房价。例如，位于碧山的晴宇（Sky Habitat）和中峇鲁的Highline Residences分别在2012年及2014年，以平均尺价1700元及1900元刷新了CCR及OCR／RCR的房价差距。
昨天，位于RCR第八邮区的私宅项目Piccadilly Grand一开盘就卖出近八成单位，平均尺价超过2000元，刷新去年还维持在尺价约1400元的RCR公寓转售价。
接下来，两个即将推出的OCR私宅项目也被市场预计会创郊区房价新高：位于伦多中路的一个综合项目，以及位于宏茂桥1道的大型公寓项目。保守估计，这两个引人瞩目的新项目开盘时的尺价将冲破2000元大关。
OCR及RCR抗衡CCR房价 模糊黄金与非黄金地段界限
由于OCR房价多年来节节上升，OCR与CCR的私宅房价差距已在迅速缩减。2017年，这两个区域的房价差距为59.3%，在2022年的差距已降至33%。相对来说，CCR与RCR的私宅房价差距，缩减速度较慢，但RCR的房价有望追上CCR。2018年，两者之间的房价差距为36.6%，而2021年则缩减约6.5%至30.1%。
OCR及RCR抗衡CCR房价，使得全岛房价差距日益接近，确实也模糊了黄金与非黄金地段的界限。
去年，几乎全岛的转售公寓价格都上涨。最大涨幅来自于OCR，平均上升11%；CCR上涨10.3%，而RCR则涨9.2%。由此可见，郊区房价涨得比市区周边地区的高，或许在投资者眼里，最有价值的“金矿”还是在郊区。
组屋的“黄金屋”也藏在郊区。2021年，组屋转售交易表现强劲，整体转售价上升12.3%，转售价高达100万元或以上的组屋单位，达到200个的纪录水平。转售价最高的三及四房式组屋交易都来自CCR，五房式组屋单位交易则位于RCR的女皇镇。
但转售价最高的交易并不一定就是利润最高的。2017年至2021年期间所转售的组屋中，前10个利润最高的交易都来自OCR或郊区，特别是偏北的郊区，如盛港、三巴旺，以及蔡厝港。
过去房屋经纪很喜欢用“地点！地点！地点！”为口号来强调地点是买房时的首要考量，如今这个口号显然已过时。我国地小，交通发达，还有四大区域中心复制了市中心的便利与活力，不管东南西北哪一处，居住条件都不差，有些郊区地点的生活便利甚至可媲美市中心。
尤其是在疫后的环境，很多人可能会避开拥挤的市区，有些人或许习惯了灵活的居家办公方式，而不再对市区上班有任何憧憬。正当中央商业区在疫后准备重新检讨再进行适当转型之际，可能就是郊区的区域中心反客为主的最佳时机。这也极有可能促使新的“市中心”（Downtown）在市中心边缘悄然诞生。
另外，位于核心中央区边缘第七邮区的武吉士及白沙浮一带，近年已改头换面，打造成第二个南部的CBD。仅仅几年间，这一带的甲级办公空间因此增加了超过100万平方英尺。近期开发的地标国浩时代城（Guoco Midtown）也将贡献多77万平方英尺。
加上较早时推出的几个集酒店、办公楼、零售店面与私人公寓于一体的综合发展项目，有如为昔日躲在CBD边缘的“灰姑娘”披上华服，让她顿时光彩焕发。
这一带近期推出的新公寓项目也不少，例如City Gate Residences、双景岭（DUO Residences）、The M及滨海名汇（Midtown Bay），以及名汇庭苑（Midtown Modern）等。虽然地点并非传统黄金地段，价位却媲美传统黄金地段，甚至有过之而无不及，位处中央商业区电子公路闸门口的滨海名汇，平均尺价更是超越乌节路的豪宅。
有房地产界的朋友就坦言，随着城市规划及本地房价的走势，许多买房者已不太关注房子是否在CCR、RCR或OCR，他们更偏向个人喜好，更在意房子的设计、设施及舒适感。
曾经有外国朋友来旅游时，对于我国的房屋政策十分羡慕，更是对国人房屋提升或降级时大赚一笔啧啧称奇。在他们的国家，公屋不只有限，也卖不了钱；一般私宅的资本增值则要看地区，并且增值的时间线也拉得比较长，甚至有人一辈子都等不到。
不像在本地，即使新的预购组屋，一般住上五年，就可考虑转售“捞一笔”，最“划算”的是，卖掉一间组屋后，夫妻可各自买一间私宅，还可免付额外买家印花税。私宅的转售更是不受时间限制。
新加坡的房屋政策和城市规划，体现了人人都有平等的机会，不管是住在市区或郊区、私宅或组屋，每个人都有如拥有“黄金地”。在遍地皆黄金，处处是机会的土地上，连远离繁华热闹市中心的郊区组屋都可能成为“黄金屋”，因此在购房置产时，有谁还会在意是黄金或非黄金地段。尤其是买房自住时，更重要的考量或许是否有更完善的消闲设施、更舒适的社区环境、更友善的邻里商场等。如今市区与郊区可享受到的条件、便利，以及增值的差距已经逐渐模糊，相信再也没有太多人会因住在“城中”而感受特殊的“优越感”了。
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