职总创优企业旗下贸惠合作社 拟以40亿元售四邻里零售商场资产

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职总创优企业合作社(NTUC Enterprise Co-operative)旗下贸惠合作社(Mercatus Co-operative)计划以超过40亿元的估值脱售四个邻里零售商场资产,可能吸引浓厚兴趣,成为今年房地产界一项“地标交易”,并支持邻里零售商场的资本价值。

四个邻里零售商场是宏茂桥城(AMK Hub)、裕廊坊(Jurong Point)、NEX购物中心,以及汤申大厦(Thomson Plaza),总计净可租用楼面约150万平方英尺。贸惠合作社在NEX购物中心有一半股权,在汤申大厦的分层地契店面约占该大厦的一半。

星展集团研究的分析师在一份报告中指出,市场将密切留意贸惠合作社这个零售商场组合的交易。

40亿元的高价码可能吓跑实力较弱的投资者,但分析师认为,这个零售商场组合本身具有吸引力,现有业者将动心,而且新加坡的房地产对国际投资者具有保存财富的作用。

星展的报告指出,位于关键交通节点和主要定位在“基本服务”领域,这些商场已证明它们在艰难时期创造现金流的韧性,并将吸引投资者浓厚的兴趣。这些商场2021财年的业务表现已经回升至冠病疫情前水平的96%左右,并应在2022财年继续走高。

报告说:“新加坡的房地产被看作是在亚洲的保值资产,因此吸引了国际资金。尽管如此,我们认为这个零售组合可能会吸引有零售房地产业者支持的本地公司,因为投资零售房地产更重要的是管理,而不是把握好房地产周期的时机。”

它预计,凯德综合商业信托(CICT)、星狮地产信托(FCT)和联实全球商业房地产投资信托(LREIT)这类挂牌房地产投资信托,将对获得这一投资组合有兴趣,它们可能连同保荐商,甚至是与城市发展(CDL)和远东机构(Far East Organisation)等发展商合作。

星展估计,贸惠合作社这个零售商场资产组合的净房地产收入收益率为4.1%至4.3%,这个资产组合的成交,将创下零售商场交易估值的新低,比类似的大型邻里商场JEM综合发展项目的交易估值低了10个基点至30个基点。

对于本地邻里零售商场的业主,这项脱售若实现,预计将支持邻里零售商场的资本价值,凯德综合商业信托、星狮地产信托和联实全球商业房地产投资信托的部分商场将受益,这预计将支持信托的估值,意味着它们的净资产值应能保持韧性。

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