最新一轮房地产降温措施旨在应对利率近期的显著攀升，确保人们谨慎贷款买房。而卖掉私宅者购买非津贴转售组屋的等待时间更长，可能推动他们转向租赁市场，让组屋和私宅租金保持坚挺。
新一轮房地产降温措施预计冲击组屋提升者的购买能力，可能降低从组屋提升至私宅的需求，间接为私宅市场降温。
与此同时，由于卖掉私宅者购买非津贴转售组屋的等待时间更长，可能推动他们转向租赁市场，让组屋和私宅租金保持坚挺。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，应对市场利率在近期显著增加的趋势，确保人们谨慎贷款买房。
其中，新加坡金融管理局将私人金融机构借出房屋贷款时，用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，调高0.5个百分点。
此外，私宅业主卖掉房子后须等待15个月才能购买非津贴转售组屋。这项暂时性措施旨在缓和转售组屋市场的需求，也确保转售组屋的价格维持在可负担水平。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚认为，新一轮降温措施对政府组屋转售市场的冲击较大，尤其像五房式等较大型的单位。这是因为来自卖掉私宅转买组屋者，以及集体出售卖家的需求可能减少，让组屋转售价格有所缓和。
组屋转售价格更低，将影响组屋提升者购买私宅的能力，降低私宅市场的需求。她预计，新私宅的销量和价格涨幅可能在接下来半年至12个月内放缓。
最受组屋提升者青睐 新规对大众化私宅冲击大
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，大众化私宅项目可能首当其冲，因为这个市场最受组屋提升者青睐。
她说：“除了直接为组屋转售市场降温，新措施也会间接为私宅市场降温，因为从高价卖掉组屋中获利，转买私宅的组屋提升者将减少。高净值人士等持有充裕现金的买家不需要那么多贷款，所受到的影响因此较小。”
何俐慜也指出，除了住宅领域，非住宅用途如店屋、分层地契办公和零售单位，以及小型工业房地产等也将受冲击。这主要是投资者可借贷的金额减少，导致这些商业房地产的价格和交易量走软。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文举例，假设没有其他债务，若要以30年贷款150万元，在新条例下，每月必须赚取约1万3000元，比之前的1万2200万元来得高。如果家庭每月收入约1万2200万元，他们最多只能贷款141万元，来买188万元的单位，低于之前的200万元房价顶限。
专家：私宅价今年或升7％ 估计明年涨幅仅1％至3％
他说：“有鉴于此，潜在买家必须调整预算。我们预计私宅价格继去年增长10.6％之后，今年可能上扬约7％。涨幅在明年会进一步减少到1％至3％。”
另一方面，政府延长私宅业主卖掉房子后，购买非津贴转售组屋的等待时间，可能进一步带动租赁市场的需求。55岁及以上者，若要从私宅搬到四房式或更小型转售组屋，不受此限制。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，这些私宅卖家可能在等待期间转向租房，推高租赁市场的需求和价格。至于不愿意等那么久的买家，可能会考虑重返私宅市场或买较小型的转售组屋。
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）日前发布的8月份预估数据显示，私宅租金连续20个月攀升，若与去年同期比较，整体私宅租金上涨27.5％.
组屋租赁市场同样炽热，8月时已连续26个月上涨，整体租金上升21.6％。
除了住宅领域，非住宅用途如店屋、分层地契办公和零售单位，以及小型工业房地产等也将受冲击。这主要是投资者可借贷的金额减少，导致这些商业房地产的价格和交易量走软。
——高力国际新加坡研究主管何俐慜
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