在买卖或租赁房屋时，有两件事是房屋经纪绝对不可以帮你做的事，因为这两件事违反了房地产代理法令，违法经纪将被法律制裁。因此，身为客户的你，除了了解自己应有的权益，也应了解房屋经纪必须遵守的法律。以下通过房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，以下一律简称CEA）提供的案例，说明经纪可以和不可以做的事有哪些。
个案一
经纪不可持有交易款项
一位潜在买家参观了房屋经纪甲代理的示范单位。他有意购买一个单位，但他告诉经纪甲，他只能用现金订购，因为他没有银行账户。经纪甲听后便提出建议，让买家把现金存入他的银行账户，再由他代替买家开支票给发展商。
结果，经纪甲因持有交易款项而被法庭起诉，并且被判罚款，因为他的行为抵触房地产代理法令。
迷思
客户没有账户，房屋经纪提供服务，帮忙转交订金，有何不可？
真相
根据法令，在买卖交易中，经纪不能持有一般的交易款项。
该法令旨在保护消费者，允许你的房屋经纪妥善地处理交易款项，并排除款项可能被经纪挪用的风险。
因此，客户不可以把款项交给经纪，让经纪处理，钱财还是得由客户亲自掌管。
同时，为了避免纠纷和维护客户的利益，客户不应该转账给第三方。
交易过程中所牵涉的款项，客户应该通过划线支票和银行转账等可验证方式，直接将款项支付给收款人。
如果客户必须以现金付款，请确保交易的另一方以可验证的形式确认收据。确认收据可以是短信或电子邮件，并说明收到的金额、收款人、付款目的以及交易日期。
个案二
经纪不可双重代理
房屋经纪乙原本是代表房东处理公寓的租赁交易，并成功为他们争取到租户。一年后续约时，租户联系经纪乙，并要求乙帮忙和房东协商减租，最终协商成功。
于是，经纪乙准备了租赁协议，并在签署协议时向房东收取佣金。不仅如此，经纪乙在给租户签署协议时，又向租户收取了另一笔佣金。之后，他向所属的房地产代理呈报交易时，使用了另一位经纪丙的名义，谎称丙是租户的房屋经纪，但丙从未见过租户或为租户提供任何服务。结果，经纪乙因同时代表房东和租户而被控上法庭，结果被判罚款。
迷思
若买卖双方或租赁双方不反对，经纪作为双方代表，有何不可？
真相
根据法令，房屋经纪不可以代表买卖双方，或在同一宗交易中同时代表房东和租户。
这条法律是为了保护消费者，因为房屋经纪如果为双方行事，就会出现利益冲突的情况，因此他（她）不能同时为双方的利益服务。 换句话说，卖方和买方，或房东和租户，不可以委任同一个经纪。法令也不允许同一个经纪在同一笔交易中向双方收取佣金。 如果其中一方没有聘用任何房屋经纪，并向另一方提出要求，让其经纪协助处理一些行政问题时，务必获得另一方的同意，经纪才可以出于善意帮助对方。
在这种情况下，各方必须谨记经纪是代表谁，并且经纪只能从他所代表的一方收取佣金。
其他聘用经纪注意事项
- 可聘用多位经纪：可签非独家代理协议
值得一提的是，虽然经纪不能双重代理，但客户却可以指定多位房屋经纪作为代表。如果你想聘请多位房屋经纪来处理你的房屋交易，你可考虑通过每一个指定的房屋经纪所属的房地产代理公司，签订非独家房地产代理协议。
住宅物业的买卖和租赁有八种规定的房地产代理协议。对于每种类型的财产交易，你可以选择使用排他性或非排他性协议。
此外，为了协助客户在聘请房地产经纪时更好地做出知情选择，CEA于2021年9月就推出完整的房地产经纪交易记录。客户在聘请房屋经纪前，应该先上公共登记册（CEA Public Register）网站，查看经纪是否有注册，以及他在过去两年的交易记录。此外，也应确认经纪所属的房地产代理公司是否持有合格的营业执照。
- 可与经纪商议佣金：交易完成支付房产公司
在委任房屋经纪处理物业买卖之前，你可以与经纪就佣金数额进行磋商，并达成协议。由于CEA不强制规定佣金率，这个数额是可以进一步商谈的。
在确定房屋经纪之前，你可以比较几个房屋经纪提供的佣金率，以及列出你期望获得的服务。在你签署的房地产代理协议中，也应该清楚注明佣金率。若是采用CEA制定的房地产机构合约，里头已阐明经纪的职责、同意的佣金额，以及经纪必须申报是否有利益冲突。
交易完成后，你应该直接支付佣金给房地产公司，而不是支付给房屋经纪。
- 物业管理事项：不可交给经纪处理
在租赁交易的情况下，一旦签署租赁协议并将房子移交给租户，经纪就可以功成身退了。因此，物业管理并非房屋经纪的职责，这包括处理冷气或天花板的漏水情况、退还房租的押金、电器与家居的维修工作，以及解决左邻右舍的纠纷等。
CEA简介
CEA是国家发展部的附属法定机构，负责监管房地产代理公司和经纪。它也致力于提升房地产代理的专业水平，并通过公共教育计划，保障客户的利益。
若想了解更多聘用经纪的问题，请浏览CEA官网。
【本文由房地产代理理事会呈献】
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