克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT）成功减少债务和受高利率影响的程度，它今年上半年的总回报率，在所有在新加坡挂牌的房地产投资信托（S-REIT）当中位居第二。
信托的首席执行长兼执行董事阁凌（Simon Garing）日前接受《联合早报》访问时指出这点。
物流与工业房地产占过半资产总值 负债率低于40％
阁凌强调，克伦威尔是少数拥有泛欧洲物流资产的信托，并且正在发展更多项目，这是信托目前的一大事项。第二个发展重点是，经过这几年的努力，物流与工业房地产已占信托资产总值的超过一半，这些原本仅占30％。
他指出，物流资产在欧洲需求殷切，出于两个原因，一是电子商务趋势，二是厂商加大在欧洲生产的趋势。关于后者，单是不久前通过的欧盟晶片法，要在2030年之前把在欧洲的晶片产量提升四倍，这就需要为半导体业提供1000万平方公尺的物流面积。
投资者要克伦威尔做的其中两件事，就是减少债务和受高利率影响的程度，而克伦威尔已做到。阁凌指出，信托的94％债务已经对冲或为固定利率，今后几年利率上升对信托每单位派息的影响将较少。另外，信托的负债率低于40％，距离当局规定的50％顶限有多达5亿欧元（7亿3000万新元）的空间。
信托的负债率获投资者关注，因为一旦超过50％顶限，就违规并且触发债务违约。本地已有挂牌的信托负债率超过50％顶限。
根据新加坡国立大学的治理与透明度指数（Singapore Governance and Transparency Index 2023），克伦威尔在本地43只商业信托和房地产投资信托当中，排名第七。
据他透露，信托的股东一半在新加坡，一半在海外。10％或200名股东是来自欧洲。
2100万欧元可派发资本 是否派息视加息周期是否结束
克伦威尔在此前发布的上半年业绩，并没有宣布资本派息。阁凌受询时指出，这并不意味将来不会宣布资本派息，2100万欧元的可派发资本并不会消失，是否宣布资本派息，要看加息周期是否已结束。
信托这些年收购的资产都不是来自赞助机构，它去年以来放缓收购新资产，是鉴于利率上扬和信贷市场情况，而非缺乏可收购的资产。
阁凌强调，欧洲房地产市场年交易额高达2000亿欧元，是个巨大的市场，信托从不担心不能买到或卖出房地产。而且，信托有40人的交易团队，通过自身网络直接在场外买卖，能以折扣价购得资产，无需到拍卖市场争购。
这也是为何在目前的利率环境，克伦威尔的资产估值仍只是稍微下跌1.6％。不过，鉴于俄乌局势，信托在俄罗斯和乌克兰的周边国家如芬兰和波兰的房地产，就比较难卖出。
