分析:裕廊湖区要吸引更多租户 与市中心租金差距须更大

上周招标截止的裕廊湖区(Jurong Lake District)地段包括约157万平方英尺的办公楼面积。(蔡家增摄)
上周招标截止的裕廊湖区(Jurong Lake District)地段包括约157万平方英尺的办公楼面积。(蔡家增摄)

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世邦魏理仕认为,要鼓励本地租户搬到市中心以外的办公楼,租金必须有30%至50%的差距(即比市中心租金低30%至50%),但如果要快速填满大型项目空间,租金差距就必须更大,尤其是在租户必须承担装修费用的情况下。

上周招标截止的裕廊湖区(Jurong Lake District)地段包括约157万平方英尺的办公楼面积,将成为中央商业区以外最大的商业区,这未来有助加快我国办公楼去中心化的步伐。

不过分析师认为,要吸引更多租户搬到市中心以外,租金差异要更大。

为了让办公地点靠近居住区,缓解交通拥堵和减少国人上班通勤时间,自1990年代开始,我国便将办公空间从中央商业区分散到全岛各地,如诺维娜、巴耶利峇、兀兰、淡滨尼和裕廊东等。世邦魏理仕(CBRE)早前一份有关市区外办公楼的报告说,这些地区的办公楼占全岛整体供应的24%。

去年6月,政府在裕廊湖区推出地段,供主发展商(master developer)建造一个综合发展项目。项目竣工后,届时会有1700个住宅单位,超过14万6000平方公尺(约157万平方英尺)的办公空间,以及7万3000平方公尺(约79万平方英尺)的零售、酒店或社区用途的配套设施,地段吸引五大房地产公司合组财团投标。未来的裕廊湖区势必取代巴耶利峇中心,成为在中央商业区以外最大的商业区。

与我国城市规划目标类似的香港,有三分之一的甲级办公楼位于非中央集中区。在近年不断改善基础设施后,九龙东已经取代中环中央商业区,成为有最多甲级办公楼的地区。

世邦魏理仕报告指出,分散在香港中央区以外的办公楼,租金可以比中环的办公楼便宜75%,租金差距大因此吸引了跨国公司如安永(EY)、贝克麦肯思国际律师事务所(Baker McKenzie)和瑞士私人银行宝盛银行(Julius Baer)进驻。

反观新加坡有近80%的各级办公楼都位于中央商业区内,而且租金与市区外办公楼的租金价差则只有45%。一些较优质的空间,两个地区的租金差异更是下降至20%到30%,吸引力不比香港的办公楼。

分析:要吸引更多租户 与市中心租金差距须更大

世邦魏理仕认为,要鼓励本地租户搬到市中心以外的办公楼,租金必须有30%至50%的差距(即比市中心租金低30%至50%),但如果要快速填满大型项目空间,租金差距就必须更大,尤其是在租户必须承担装修费用的情况下。

不过,好在新加坡有商业园,它与中央商业区的租金差异高达50%至60%,能吸引符合条件的租户。

在中央商业区以外地区提供办公楼供应虽然增加了租户的选择,不过,报告披露,跨国企业仍倾向于在黄金地段寻找办公楼,尤其是在人才竞争激烈的领域。

以滨海湾一带为例,进驻的银行与金融业、科技与资讯通信科技业公司最多,法律与会计也积极在市中心找寻办公空间。

市区外办公楼地点则吸引那些喜爱市郊方便和生活方式的租户,更重要是这些办公楼符合经济效益。

选择进驻市郊的行业多元,包括交通与仓储、建筑与工程和公共部门。报告指出,永续与环境发展部正在商讨于裕廊湖区建造新的办公大楼。

另一方面,政府自2017年以来便停止在中央商业区内推出全新地段供发展办公楼,改而鼓励老旧的中央商业区革新,成为新的混合用途区域。为达到目的,政府在2019年推出奖励措施,鼓励现有的旧办公楼大厦重新发展,并结合酒店或住宅项目以吸引更多的留宿人口和建造更多的设施组合。

若在中央商业区注入供应 可弥补去中心化策略不足

虽然政府聚焦办公楼去中心化,世邦魏理仕认为需要一个平衡策略。从2023年至2028年之间,核心中央商业区的办公楼供应将比过去10年的完工量低65%,加上办公楼业主采纳政府的奖励措施,把老旧办公楼发展为混合用途项目,办公楼的供应将进一步减少,到2030年,中央商业区的办公楼供应会面临供应短缺。

报告也认为,完全专注办公楼分散,会导致政府与企业对位于黄金地段和核心地段的需求看法脱节。从长远来看,中央商业区因为集中的地理位置和广泛的交通基础设施,仍会是重要的活动中心。

因此,为确保新加坡商业环境的竞争力,并为未来租户提供更多选择,需要在中央商业区注入供应,以弥补去中心化策略的不足。

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