在持续供不应求的局面下，特定用途学生宿舍（PBSA）行业在过去两年快速增长，投资回报强劲。分析师认为，学生宿舍具有一定的逆周期特性，有利于使收益多元化并降低收入波动，因此投资者对这类资产的兴趣增加。未来学生宿舍行业基本面依然稳健，但随着供应逐步增加，投资可能放缓并趋于正常化。
过去一年，新加坡的上市房地产和资产管理公司在学生宿舍领域交易活跃，带动相关股票表现。
新交所的一份报告显示，今年前七周交易量最大的10只房地产股中，日均交易额较2024年均值增幅最大的前五名，就包括伟合控股（Wee Hur）和胜捷企业（Centurion Corporation）。前者在去年12月以约13亿6000万元的价格出售澳大利亚学生宿舍投资组合，并保留13%股份，带来3亿2000万元的净收益。后者的学生宿舍业务占营收近四分之一，布局涵盖英国、美国、澳大利亚和香港。
胜捷企业2024年总回报率达149%，而上述交易量最大10只股回报率中位数仅为11%。
新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）接受《联合早报》访问时指出，学生宿舍行业在疫情后持续增长，主要因发达市场住房短缺，需求增速高于供应。此外，学生宿舍与酒店、办公楼、零售和工业房地产的相关性较低，成为多元化投资的一个选择。
多家新加坡上市公司已在这个领域布局，最主要的市场是英国，其次是澳大利亚和美国等。除了伟合控股和胜捷企业外，城市发展（CDL）、远东乌节（Far East Orchard）、美罗控股（Metro Holdings）及凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）均有涉足。在非上市领域，丰树产业（Mapletree Investments）和新加坡政府投资公司（GIC）也进行大规模投资。
过去一年，这一领域交易频繁。城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts）去年12月斥资6390万元进军英国学生宿舍市场。远东乌节去年4月以约3000万元，收购英国学生宿舍运营商Homes For Students的49%股权，并在8月成立专注于英国学生宿舍项目的私募基金，承诺向基金投资3500万英镑（约6054万新元）。
布局这一领域的上市公司的2024财年业绩显示，学生宿舍板块去年普遍表现良好，入住率保持在90%以上，成为推动营收和盈利增长的积极因素。
对于本地公司加码学生宿舍市场，FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员潘哲川受访时表示，这个行业受益于稳定的学生需求，即便经济低迷，需求仍保持韧性，有助于投资组合多元化。
需求虽持续强劲 但存在风险
一些市场研究显示，由于国际学生不断增长而供应短缺，学生宿舍供不应求的局面将持续，支撑它的投资吸引力。以英国为例，世邦魏理仕（CBRE）报告预测，到2029年，英国的学生床位缺口可能超过60万个。
莱坊报告称，2024年英国学生宿舍的总投资额达到38亿7000万英镑，同比增长14%，平均租金上涨7.6%。并且，未来一年的投资势头有望增强。
第一太平戴维斯（Savills）预计，这一行业未来几年仍将强劲增长。针对16家投资者和运营商的调查也显示，受访者计划未来两年至五年内将欧洲学生宿舍投资组合规模扩大70%。
在澳大利亚市场，第一太平戴维斯报告指出，行业正面临监管等不确定因素。2024年，由于联邦政府提出国际学生上限政策，交易量低于预期。不过，预计2025年市场流动性将随新资本流入而恢复。然而高利率、建筑成本上升及租金涨幅放缓，也对新建学生宿舍项目构成挑战。
维杰提醒，尽管PBSA具备逆周期属性并能优化投资组合，公司仍需关注微观市场风险。例如，对特定教育机构的依赖可能带来不确定性，政策变化也可能影响国际学生流入。
潘哲川也指出，监管调整可能影响收益，且尽管PBSA通常能抵御宏观经济波动，类似疫情导致的边境关闭等极端事件仍可能带来冲击。
展望2025年，维杰认为PBSA基本面仍然稳健，但经历过去两年的高回报后，投资需求可能趋缓。“随着供应增加，投资者或将关注数据中心、办公楼及零售等更具吸引力的房地产领域。此外，利率下降可能催生PBSA行业的整合与并购机会。”
