非有地住宅用地的土地增值费持续上扬,新一轮的土地增值费平均上调0.7%,较半年前的平均上调0.3%来得高。其中,实乞纳至碧湾地铁站周边土地增值费,涨幅达15%。

分析师指出,非有地住宅用地土地增值费上扬,反映近期私宅市场乐观情绪上扬,包括发展商对政府售地计划下的地段招标活动反应热烈。由于土地增值费只占项目发展成本的一小部分,分析师预料它不会对整体市场的土地收购活动带来显著不利影响。

新加坡土地管理局(SLA)星期五(8月29日)发文告指出,非有地住宅用地接下来半年的土地增值费(Land Betterment Charge,简称LBC)平均上升0.7%。

118个区中,19个的土地增值费上涨2%至15%,一个区的土地增值费下调4%,其余98个区没变化。

有地住宅用地的土地增值费则平均上调0.4%,较之前一轮的上调3%,上调幅度显著缩小,13个区的增值费都增加,涨幅介于3%至5%,其余105个地区没变化。

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非有地住宅土地增值费平均上调0.3%
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非有地住宅用地土地增值费平均上调0.3%
非有地住宅用地土地增值费平均上调0.3%

另外,商用的土地增值费平均上调0.1%,酒店与医院则维持不变。至于工业用地,以及宗教场所或民事与社区机构的土地增值费,分别平均上调1.6%和2.9%。

土地增值费是发展商支付给政府,用来填补土地使用密度和价值提高后的价差,反映发展商的土地需求。土管局是在征询首席估价师意见后,制定最新土地增值费,每年调整两次。

这一轮的土地增值费调整从9月1日起生效,维持至明年2月28日。

明年土地增值费或再上调

大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究师麦俊荣指出,非有地住宅用地上调最多的区是实乞纳至碧湾地铁站周边,涨幅达15%,因为这一区有一幅地段竞标情况激烈。

碧湾路地段在3月招标结果公布,共吸引八方竞标,竞争激烈情况为四年来首见。标得这地段的发展商新海逸(SingHaiyi)出价相当于容积率每平方英尺1388元,创中央区以外(OCR)的历来最高土地尺价纪录。

麦俊荣指出,其他土地增值费调高的区大多是代表大众化私宅的中央区以外(OCR),包括马林百列、勿洛、淡滨尼、武吉巴督、裕廊和登加等,预料这些区下来的项目发展成本会略微增加。

“不过,发展商无需为此忧心,因为土地增值费通常仅占项目总开发成本的一小部分。更何况当前楼市火热,发展商可通过调高私宅售价,把上涨成本转嫁给买家。”

合登集团(Huttons)高级数据分析总监李思德说,土地增值费调高,说明楼市情绪依然乐观。

他说:“过去数月,新私宅项目销售强劲,促使发展商加快填补土地库存。政府地段招标活动的竞标者明显增加,通常超过三方。竞争加剧推高竞标价格。”

他预计,发展商下来依然会积极参与地段竞标,土地竞标价可能继续创新标杆,造成明年新一轮土地增值费再上调。

仲量联行(JLL)东南亚研究与咨询部主管蔡炎亮也认为,土地增值费最新调整应不会对整体市场土地收购活动造成不利影响。就宏观经济层面,近期美国关税税率明朗化,以及美国联邦储备局下来可能降息,应能为市场提供支撑。

“我们预计短期内市场活动维持稳定,这可能为土地增值费提供进一步支撑,尤其是下来的增值费检讨。”