近年来，榜鹅区人口快速增长，带动通勤需求与住宅需求同步上升，也使这区基础设施面临更大压力。2010年，榜鹅还是一个人口不足6万的小市镇；而根据人口统计数据，榜鹅人口此后以每年约1万人的速度上升，截至2024年已逼近20万人，成为全国增长最迅速的区域之一。
榜鹅也是我国最年轻的规划区之一。《联合早报》根据2024年人口简报计算，在全国55个规划区中，榜鹅的年龄中位数仅37岁，排名第四。此外，区内五岁及以下人口占比更是全国最高，显示出榜鹅不仅人口快速增长，也拥有相对年轻的人口结构。
随着庞大且年轻的人口带动，榜鹅地区的住宅需求持续攀升。除了大规模的政府组屋建设外，区内近年也有不少私宅与执行共管公寓（EC）项目相继落成，吸引了不少年轻家庭和组屋提升者。
位于市镇中心的榜鹅地铁站周围有数个私宅项目。其中，最靠近地铁站也最具代表性的属水之都（Watertown）。这个由星狮地产（Frasers Centrepoint）、远东机构（Far East Organization）和积水建筑（Sekisui House）共同开发的综合发展项目，在2017年取得临时入伙准证。
属于99年地契的水之都，共有992个单位。这个项目在2012年推出时大受追捧，成为当年最畅销的楼盘之一。根据市区重建局和EdgeProp数据，水之都的平均转售价由疫情前2019年的每平方英尺1340元，涨至今年的1749元，涨幅约三成。
过往数据也显示，地处中央区以外（OCR）的综合发展项目，较相同地段的一般私宅在租金和转售方面会有溢价，而水之都就是这一现象的例证。
与水之都一街之隔、由森联集团发展的宝家轩（A Treasure Trove），平均转售价由2019年的每平方英尺1106元，升至今年的1570元。宝家轩的价格向来与水之都有约20％的差距。除了后者的部分单位可以欣赏到榜鹅水道（Punggol Waterway）美景，与商场和地铁站相连的便利性相信是主要原因。
区内另一个较大型的私宅是位于地铁和巴士转换站东侧的Parc Centros。这个由伟合控股（Wee Hur Holdings）发展的项目有618个单位，近期转售价约为每平方英尺1650元。
多个EC项目迎来私有化
榜鹅市镇中心内也有多个EC项目，其中不少项目在近期达到取得临时入伙证（TOP）超过10年并将私有化。
其中，由星狮地产发展的Twin Waterfalls共有728个单位。这个项目于2015年入伙，并在2020年满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP），可以在公开市场卖给我国公民和永久居民。当年这个项目共有107个单位转售，平均售价约为每平方英尺970元。而随着今年迎来全面私有化，它的转售尺价涨至约1520元，五年间涨幅约56％。
位于榜鹅场（Punggol Field）的Prive则由职总安居合作社（NTUC Choice Home）以及集永成旗下的CEL Development发展。这个于2024年私有化的EC，目前转售尺价约为1500元。
下一个迎来私有化的EC项目是青建地产旗下的翠林雅居（Ecopolitan）。它在2016年8月取得临时入伙证，并预计于明年私有化。项目的转售尺价目前在1330元左右，较2021年满足MOP后升幅约25％。
不过，值得注意的是，自政府在2023年大幅上调额外买方印花税（ABSD）后，外国买家在转售市场的活跃度大幅下降。尽管过去EC在全面私有化后通常会出现更显著的价格升幅，但如今在满五年、向本地买家开放后，价格或已充分反映市场价值，私有化与否对价格的影响已不如以往明显。
