IREIT全球（IREIT Global）
建议：买入
目标价：0.35元
闭市价：0.28元（+1.79%）
信托第三季运营表现稳定，柏林园区的持续改造仍是主要增长催化剂，预计将在2026年第一季签约一位大型办公租户。改造完成后，信托可能将部分资产变现，降低债务风险并释放资金用于潜在收购。
信托已完成2亿欧元（约3亿新元）德国债务再融资，将到期日延长至2029年7月，但新贷款利差升至2.5%，反映柏林园区改造和租赁风险。这导致整体利息成本升至3.1%，环比增加50个基点，预计明年将进一步升至4.4%。
我们预测由于柏林园区持续改造，2025和2026财年的每单位派息（DPU）将下降，但在柏林园区改造完成后，2027财年起将显著改善。
我们维持“买入”评级，目标价0.35元，潜在上行空间19%，收益率7%。（兴业银行研究）
